به گزارش اقتصادنامه، مقایسه آماری فایل های عرضه شده در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی روزهای اخیر حاکی از آن است که در حال حاضر، بخش عمده فایل‌های موجود در بازار فروش مربوط به واحدهایی با متراژ بالای ۹۰ متر است؛ این در حالی است که بخش بزرگی از متقاضیان به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید، به دنبال واحدهایی با متراژ زیر ۷۰ متر هستند. این شکاف، عملاً بخشی از بازار را در وضعیت رکود نسبی نگه داشته و یکی از موانع شکل‌گیری معاملات مؤثر شده است.
مشاوران املاک در مناطق مصرفی شهر تهران می‌گویند فایل‌های زیر ۷۰ متر در بازار نایاب شده‌اند. به گفته آن‌ها، همین تعداد محدود از آپارتمان‌های کوچک‌متراژ، حتی در صورت نداشتن امکاناتی مانند آسانسور یا پارکینگ، به‌سرعت به فروش می‌رسند؛ چرا که با توان مالی فعلی خریداران هم‌راستا هستند.
با این حال، بازار همچنان کم‌رمق است. تعداد مراجعات برای پرس‌وجو یا خرید همچنان پایین مانده و نشانه‌ای از بازگشت رونق گسترده در کوتاه‌مدت دیده نمی‌شود. بررسی فایل‌های عرضه‌شده نیز نشان می‌دهد: بیشترین واحدهای کوچک‌متراژ فعلی در محدوده شرق تهران، به‌ویژه منطقه چهار متمرکزند. عمده این واحدها سن بنای بالای ۱۵ سال دارند و اغلب یکی از امکانات پایه مانند پارکینگ یا آسانسور را ندارند.

سیاست جدید: حذف شرط سن بنا برای دریافت وام
در همین حال، دولت با هدف تسهیل دسترسی متقاضیان به وام خرید مسکن، شرط «سن بنا» را برای پرداخت تسهیلات مسکن از محل اوراق حذف کرده است. بر اساس این تصمیم، از این پس حتی واحدهای قدیمی‌ساز نیز مشمول دریافت وام خرید خواهند بود.به نظر می رسد سیاستگذار امیدوار است که با این اقدام می‌تواند به گسترش دامنه استفاده از وام در میان متقاضیان کمک کند؛ به‌ویژه آن‌هایی که به دنبال خرید واحدهای کوچک و فرسوده در مناطق مصرفی هستند.
اما کارشناسان یادآور می‌شوند که حذف شروط اداری زمانی اثرگذار خواهد بود که قدرت واقعی وام نیز تقویت شود؛ چرا که طی سال‌های اخیر، وام خرید به دلیل عدم تناسب با قیمت‌های بازار عملاً کارکرد خود را از دست داده بود.

اقساط سنگین و باری بر دوش متقاضی
نکته مهم دیگر از نگاه کارشناسان و فعالان بازار مسکن در مورد وام خرید مسکن این است که اقساط وام جدید همچنان برای بسیاری از متقاضیان سنگین است. سقف وام خرید مسکن برای زوجین اکنون به یک میلیارد تومان رسیده و وام جعاله ۲۸۰ میلیون تومانی نیز به آن اضافه شده، اما اقساط این دو وام در پنج سال نخست بازپرداخت حدود ۲۷.۹ میلیون تومان در ماه است؛ رقمی که برای بسیاری از خانوارها فراتر از توان پرداخت ماهانه محسوب می‌شود. پس از اتمام بازپرداخت جعاله، مبلغ اقساط به حدود ۲۰ میلیون تومان کاهش می‌یابد.
همچنین دریافت این تسهیلات منوط به خرید اوراق است که با نرخ فعلی، هزینه‌ای در حدود ۲۷۰ میلیون تومان بر دوش متقاضی می‌گذارد. به بیان دیگر، خریدارانی که وام دریافت می‌کنند، باید پیش از هر اقدامی صدها میلیون تومان برای اوراق کنار بگذارند؛ در حالی که همین هزینه می‌تواند مانعی جدی برای ورود به بازار باشد.

بازار مسکن، در تنگنای متراژ و تسهیلات
در مجموع بازار مسکن تهران این روزها بیش از هر چیز با دو چالش اصلی مواجه است: کمبود واحدهای کوچک‌متراژ که متناسب با قدرت خرید متقاضیان باشد، و ناکارآمدی تاریخی تسهیلات بانکی که با تورم قیمت‌ها همراهی نکرده‌اند.
اگرچه اقداماتی همچون حذف شرط سن بنا از شرایط اخذ تسهیلات در ظاهر گامی رو به جلوست، اما تا زمانی که ساخت‌وساز هدفمند برای متراژهای مصرفی و قیمت‌گذاری معقول در بازار تقویت نشود، وام‌های میلیاردی و حذف شروط اداری هم نمی‌توانند مسیر خرید خانه را برای خانوارهای متوسط هموار کنند. بازار همچنان در نقطه‌ای ایستاده که نه عرضه مناسب دارد، نه تقاضای موثر؛ و این یعنی رکودی که با دستکاری صرفاً مالی، شکسته نخواهد شد.