برای آنکه بتوان تصویر واقع‌بینانه‌تری از سطح اجاره در این مناطق ترسیم کرد، استفاده از شاخص «اجاره مؤثر» ضروری است. در عرف بازار، معمولا هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه معادل حدود ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود. بر اساس همین قاعده، می‌توان رهن و اجاره را به یک رقم یکپارچه تبدیل کرد و مقایسه‌ای دقیق‌تر میان فایل‌های مختلف انجام داد. این تبدیل، اختلاف‌های ظاهری بین ترکیب‌های مختلف رهن و اجاره را حذف می‌کند و اجازه می‌دهد تفاوت محله‌ها و کیفیت واحدها بهتر دیده شود.

تصویر منطقه‌به‌منطقه در جنوب تهران

در شوش و محدوده‌هایی از منطقه ۱۵، بازار اجاره برای واحدهای ۷۰ تا ۸۰ متری زیر ۲۰ سال ساخت در پایین‌ترین سطوح میان سه نقطه بررسی‌شده قرار می‌گیرد. در این محله، ترکیب‌هایی مانند دویست میلیون تومان رهن همراه با شش میلیون تومان اجاره یا صد میلیون تومان رهن همراه با سیزده میلیون تومان اجاره به‌وفور دیده می‌شود. محاسبه اجاره مؤثر بر اساس این ترکیب‌ها نشان می‌دهد که قیمت‌های پیشنهادی عمدتا در بازه دوازده تا هجده میلیون تومان قرار دارند و برآیند آن‌ها میانگینی در حدود شانزده تا هفده میلیون تومان برای یک واحد استاندارد به دست می‌دهد. به این ترتیب، شوش همچنان یکی از کم‌هزینه‌ترین گزینه‌ها برای مستأجران در جنوب تهران محسوب می‌شود، هرچند کیفیت ساخت و بافت شهری در همه نقاط این محله یکسان نیست.

در شهرری، سطح قیمت‌های پیشنهادی یک پله بالاتر از شوش قرار دارد. فایل‌های متداول برای واحدهای ۷۰ تا ۸۰ متر زیر ۲۰ سال ساخت، با ترکیب‌های متنوع رهن و اجاره، در بازه‌ای بین شانزده تا بیست و چهار میلیون تومان اجاره مؤثر قرار می‌گیرند. نمونه‌هایی مانند پانصد میلیون تومان رهن همراه با سه میلیون تومان اجاره یا سیصد میلیون تومان رهن همراه با هفت میلیون تومان اجاره نشان می‌دهد موجران در این محدوده علاقه بیشتری دارند بخش عمده مبلغ را به صورت ودیعه دریافت کنند و رقم اجاره ماهانه را در سطحی نگه دارند که برای خانوارهای با درآمد متوسط قابل پرداخت باشد. جمع‌بندی این داده‌ها حاکی از آن است که میانگین قیمت پیشنهادی برای یک واحد معمولی در این بازه متراژی در شهرری، حدود بیست و یک میلیون تومان در ماه است.

در نازی‌آباد و بخش‌هایی از منطقه ۱۶، تصویر متفاوتی دیده می‌شود. این محله از نظر قیمت‌های پیشنهادی، بالاترین سطح را در میان سه منطقه مورد بررسی ثبت می‌کند. بیشتر فایل‌های ۷۰ تا ۸۰ متری زیر ۲۰ سال ساخت در بازه‌ای بین بیست و دو تا سی میلیون تومان اجاره مؤثر قرار دارند و میانگین آن‌ها به حدود بیست و هشت میلیون تومان می‌رسد. در برخی موارد، موجران ترکیب‌هایی نظیر چهارصد میلیون تومان رهن همراه با بیست میلیون تومان اجاره را پیشنهاد کرده‌اند که با در نظر گرفتن ضریب تبدیل ودیعه، اجاره مؤثر را به حدود سی و دو میلیون تومان می‌رساند. این تفاوت قیمتی را می‌توان تا حد زیادی با کیفیت بالاتر ساخت، دسترسی مناسب‌تر به شبکه حمل‌ونقل، امکانات محلی و سابقه تقاضای پایدار در نازی‌آباد توضیح داد؛ عواملی که در اقتصاد شهری، به عنوان مولفه‌های کلیدی در شکل‌گیری «اجاره موقعیت» شناخته می‌شوند.

جمع‌بندی داده‌های پلتفرم‌های آنلاین و اظهارات فعالان بازار نشان می‌دهد که فاصله قیمتی میان محله‌های مختلف جنوب تهران در بازار اجاره تقویت شده است. تفاوت میان شوش و نازی‌آباد صرفاً با متراژ یا سن بنا قابل توضیح نیست و نقش متغیرهایی مانند دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، کیفیت خدمات شهری، نوع بافت محله و ترکیب اجتماعی ساکنان در تعیین اجاره مؤثر به‌خوبی مشهود است.

در عین حال، الگوی ترجیح رهن بالا و اجاره پایین در جنوب تهران به نوعی تثبیت شده است.

بسیاری از موجران ترجیح می‌دهند بخش عمده مبلغ را به شکل ودیعه در اختیار داشته باشند و اجاره ماهانه را در سطحی تنظیم کنند که هم برای مستأجر قابل تحمل باشد و هم بازدهی مورد انتظار آن‌ها از نگه‌داری این ودیعه یا استفاده از آن در فعالیت‌های دیگر حفظ شود. این رفتار در چارچوب مبانی اقتصاد خرد و ترجیحات ریسک‌گریز، قابل فهم است؛ زیرا دریافت رهن سنگین، نوعی اطمینان نسبی درباره بازپرداخت و استمرار رابطه موجر و مستأجر ایجاد می‌کند.

هم‌زمان، عرض باند قیمتی در هر محله نیز بیشتر شده است. به این معنا که فاصله میان کف و سقف قیمت‌های پیشنهادی در یک محدوده جغرافیایی واحد، نسبت به گذشته افزایش یافته است. این اتفاق بیانگر آن است که بازار اجاره، بیش از گذشته به اختلاف کیفیت واحدها، وضعیت بازسازی، وجود آسانسور و پارکینگ و حتی موقعیت دقیق کوچه و خیابان درون یک محله واکنش نشان می‌دهد. بنابراین، دو واحد با متراژ و سن ساخت مشابه، اما با کیفیت متفاوت در طراحی، نورگیری و امکانات، می‌توانند در یک محله واحد، اجاره مؤثر بسیار متفاوتی داشته باشند.