در گزارش‌های رسمی همیشه درباره رشد اجاره صحبت می‌شود:

افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی سالانه، نسبت اجاره به درآمد، میانگین متری در مناطق مختلف.

اما حقیقت این است که عددِ اجاره فقط نیمی از قصه است.

نیمه دیگر همان هزینه‌هایی است که دیده نمی‌شود:

ودیعه‌هایی که هر سال سنگین‌تر می‌شود، پول پیش‌هایی که باید افزایش پیدا کند، هزینه جابه‌جایی، کمیسیون‌های چندباره، پرداخت دوباره شارژهای معوق، حتی افت بهره‌وری و آرامش روانی خانوار.

تهران شهری است که بر اساس آخرین برآورد مرکز آمار، حدود ۴۵ درصد خانوارهای آن مستأجرند. اما «نرخ اجاره» تنها معیار وضعیت آن‌ها نیست. اقتصاددانان شهری می‌گویند باید چیزی را دید که به آن «هزینه مبادله مسکن» گفته می‌شود؛ هزینه‌ای که از لحظه تصمیم به جابه‌جایی تا استقرار کامل در خانه جدید ایجاد می‌شود. در تهران این هزینه به شکل کم‌سابقه‌ای بالا رفته است.

یکی از این هزینه‌ها، هزینه جابه‌جایی‌های اجباری است.

طبق برآورد مشاوران املاک، متوسط ماندگاری مستأجر در یک واحد مسکونی در مناطق مصرفی تهران از ۳.۵ سال در دهه ۹۰، به حدود ۱.۷ سال در سال‌های اخیر رسیده است. یعنی خانوارها تقریباً هر دو سال یک‌بار مجبور به تغییر خانه می‌شوند. هر جابه‌جایی، علاوه بر کرایه وانت و کارگر و بسته‌بندی، «هزینه روانی» دارد که در هیچ گزارش رسمی ثبت نمی‌شود. اما در روایت خانواده‌ها دیده می‌شود:

— خروج موقت بچه‌ها از مدرسه

— قطع و وصل خدمات اینترنت و انرژی

— ناپایداری برنامه‌ریزی مالی

— حذف بخشی از پس‌انداز

— فشار روی رابطه‌های خانوادگی و مشارکت در کار

وقتی یک خانواده مجبور می‌شود خانه اجاره‌ای خود را ترک کند، معمولاً باید ودیعه بیشتری فراهم کند. گزارش‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط ودیعه در تهران طی پنج سال، بین دو تا چهار برابر شده است. افزایش ودیعه به معنی قفل‌شدن نقدینگی خانوار است؛ پولی که می‌توانست صرف آموزش، درمان، پس‌انداز یا شروع یک کسب‌وکار کوچک شود، حالا در قالب «پول‌پیش» آرام در حساب موجر می‌خوابد.

از آن طرف، هزینه‌ای که کمتر درباره‌اش حرف زده می‌شود، کمیسیون‌های چندباره است. مستأجرانی که هر دو سال جابه‌جا می‌شوند، مجبورند هزینه‌هایی را بپردازند که روی کاغذ کوچک است، اما در مجموع فشار بزرگی ایجاد می‌کند. مشاوران املاک می‌گویند در مناطق متوسط تهران، هزینه کمیسیون برای یک اجاره معمولی می‌تواند بین ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان باشد. این رقم برای خانواده‌ای که مجبور به جابه‌جایی ناخواسته است، یک فشار اضافه است که در محاسبه نرخ اجاره دیده نمی‌شود.

اما این پایان ماجرا نیست. در اقتصاد مسکن، پدیده دیگری وجود دارد که کمتر به آن توجه می‌شود: هزینه فرصتِ جست‌وجو.

خانواده‌ای که در جست‌وجوی خانه جدید است، ساعت‌ها و روزها زمان صرف بازدید، مذاکره و انتخاب می‌کند. این زمان از دید اقتصاد «هزینه» محسوب می‌شود، زیرا می‌توانست صرف کار، استراحت یا فعالیت درآمدزا شود. در تهران، به دلیل نبود نظام شفاف ثبت معاملات، مستأجران مجبورند چندین هفته درگیر جست‌وجوی خانه شوند. این هزینه‌ای است که نه عدد دارد، نه دیده می‌شود، اما واقعی و سنگین است.

در کنار تمام این‌ها، مسئله بزرگ‌تر «بی‌ثباتی» است؛ بی‌ثباتی‌ای که باعث می‌شود خانوارها نتوانند برنامه‌ریزی اقتصادی بلندمدت داشته باشند. وقتی یک خانواده نمی‌داند سال بعد باید چقدر اجاره بدهد یا اصلاً بتواند در خانه فعلی بماند یا نه، توان تصمیم‌گیری مالی‌اش به شدت کاهش می‌یابد. اقتصاددانان این وضعیت را «فرسایش توان برنامه‌ریزی» می‌نامند؛ وضعیتی که یکی از نشانه‌های اصلی فرسودگی طبقه متوسط ایران است.

در تحلیل نهایی، ماجرا فقط گرانی اجاره نیست.

واقعیت این است که اجاره‌نشینی در تهران به یک اقتصاد موازی تبدیل شده است؛ اقتصادی که شامل ده‌ها هزینه پنهان می‌شود و اثر آن بر سطح رفاه خانوار حتی از نرخ رسمی اجاره هم بیشتر است.

خانواده‌ها از پس‌انداز خود هزینه می‌کنند، از کیفیت زندگی کم می‌کنند، جابه‌جا می‌شوند، مدرسه عوض می‌کنند، کمیسیون می‌دهند و هر بار بخشی از سرمایه روانی خود را از دست می‌دهند.