در یک بنگاه معاملاتی در حوالی تهرانپارس، مشاور املاکی با سابقه بیش از یک دهه فعالیت می‌گوید چند هفته قبل، «حتی بازدید هم به سختی پیدا می‌شد»، اما حالا تماس‌های خریداران دوباره شروع شده است. به گفته او، فایل‌های نوساز یا کم‌سن در این محدوده دیگر به راحتی با قیمت‌های زیر ۲۰۰ میلیون تومان برای هر متر مربع پیدا نمی‌شوند و فروشندگان در حالتی از «انتظار با اعتمادبه‌نفس» ایستاده‌اند. او معتقد است دلیل این تغییر، «نه رونق جدی»، بلکه بازگشت بخشی از تقاضای مصرفی و روشن‌تر شدن سمت‌وسوی بازار پس از دوره بلاتکلیفی شهریور و مهر است.
در نقطه مقابل، خریداران حاضر در بازار همچنان با احتیاط رفتار می‌کنند. یکی از متقاضیان خرید واحد کوچک در همین محدوده می‌گوید چند ماه است دنبال واحد ۵۰ تا ۶۰ متر می‌گردد، اما «قیمت‌ها پایین نمی‌آید» و فروشندگان حاضر به تخفیف واقعی نیستند. او توضیح می‌دهد: در شهریور تصور می‌شد قیمت‌ها نرم‌تر شود و برخی خریداران در انتظار کاهش بیشتر نشسته بودند، اما حالا بازار دوباره سیگنال ایستایی می‌دهد؛ نه صعود، نه ریزش.
در چنین فضایی، تفاوت میان «قیمت فایل» و «قیمت قطعی معامله» همچنان محسوس است، اما شکاف آن کمتر از تابستان شده است. فایل‌ها با نرخ‌های بالا عرضه می‌شوند و فروشندگان به‌جای کاهش قیمت، ترجیح می‌دهند منتظر بمانند؛ در مقابل، خریداران نیز دیگر کاملا از بازار عقب نمانده‌اند و سراغ بازدیدها برگشته‌اند. این نقطه تلاقی، به‌نوعی «نفس‌گیری بازار» است؛ بدون آنکه هنوز موتور اصلی معاملات روشن شده باشد.
نکته مهم این است که تحرک اخیر بیشتر «از سمت تقاضای واقعی» دیده می‌شود تا از سوی سرمایه‌گذاران. به‌عبارتی خریداران مصرفی که ناچار به ورودند، آرام‌آرام بازگشته‌اند؛ اما سرمایه‌گذاران همچنان محتاط‌اند و بازار را رصد می‌کنند. همین ترکیب، به بازار وضعیتی دوگانه داده است: معاملات کم اما واقعی، و قیمت‌ها ثابت اما مقاوم.
اگرچه هنوز آمار رسمی درباره حجم معاملات منتشر نشده است، اما شواهد میدانی نشان می‌دهد تهران از «انسداد معاملاتی» عبور کرده و وارد مرحله «تحرک خفیف و تدریجی» شده است. با این حال، این حرکت تازه نیز شکننده است؛ چراکه هر تغییر سیاسی یا ارزی می‌تواند مسیر آن را به سرعت عوض کند.
به بیان دیگر، بازار مسکن تهران هنوز از رکود خارج نشده است، اما دیگر در «رکود عمیق» هم نیست. آنچه دیده می‌شود، بازاری است میان انتظار و حرکت؛ بازاری که هم خریداران و هم فروشندگان در آن حضور دارند، اما هیچ‌کدام هنوز گام نهایی را با اطمینان برنداشته‌اند. امید محتاطانه‌ای در جریان است اما همچنان محتاج نشانه‌ای قوی‌تر برای قطعی شدن چرخش.