این تصویر حال‌و‌هوای این روزهای بازار مسکن تهران است؛ بازاری که در ظاهر ساکت مانده، اما زیر پوستش جریان تازه‌ای شکل گرفته است. فعالان می‌گویند برخلاف ماه‌های قبل، فروشنده‌هایی در میدان هستند که حاضرند خانه‌هایشان را با تخفیف واقعی بفروشند. در فایل‌های جدید، ملک‌هایی با قیمت‌های «رسیده» دیده می‌شود؛ قیمت‌هایی که نه حبابی‌اند و نه احساسی، بلکه با واقعیت بازار هماهنگ‌ترند. با این حال، چون تعداد خریداران نقدی بسیار محدود است، معامله‌ای جدی شکل نمی‌گیرد و رکود همچنان پابرجاست.
یک مشاور در جوادیه می‌گوید: «الان وقت خوبیه برای اونایی که می‌خوان تبدیل به احسن کنن. مثلاً خونه کوچیک رو بفروشن و یه واحد بزرگ‌تر بخرن. چون فاصله قیمتی بین متراژها کمتر شده. اما کسی که دنبال وام یا خریدار قسطی باشه، فعلاً شانسی نداره.» به گفته‌ی او، «بازار مثل برفی شده که ظاهرش آرومه ولی زیرش یخ زده. تا وقتی خریدار دست به نقد وارد نشه، هیچ‌چیزی تکون نمی‌خوره.»
از نگاه کارشناسان، رکود فعلی از نوع «رکود خریدارانه» است؛ یعنی بازار از فروشنده اشباع شده اما خریدار توان یا انگیزه ورود ندارد. بخشی از این بی‌میلی ناشی از فضای سیاسی و اقتصادی پس از اسنپ‌بک است که انتظارات را مبهم کرده. وقتی آینده قیمت ارز، تورم یا حتی سیاست‌های حمایتی روشن نباشد، تصمیم خرید ملک به تعویق می‌افتد. از سوی دیگر، مسکن دارایی‌ای است با «چسبندگی قیمتی»؛ به این معنا که قیمت‌ها به‌راحتی پایین نمی‌آیند، حتی وقتی تقاضا افت کرده است. این ویژگی باعث می‌شود رکود در این بازار عمیق‌تر و طولانی‌تر از بازارهای دیگر باشد.
اما در میان این سکوت، برخی نشانه‌ها از تغییر دیده می‌شود. برخی مشاوران می‌گویند اگر نرخ ارز در ماه‌های آینده جهش نکند، ممکن است تقاضای مصرفی دوباره فعال شود، چون بخش زیادی از خریداران به‌تدریج قانع می‌شوند که بازار به کف قیمتی خود نزدیک شده است. در مقابل، گروهی دیگر معتقدند حتی اگر ثبات نسبی برقرار شود، تا زمانی که وام‌های خرید به‌روزرسانی نشوند و قدرت خرید خانوارها افزایش نیابد، رونق جدی بعید است.
در مجموع به نظر می رسد: بازار مسکن تهران در وضعیت دوگانه‌ای قرار دارد: فرصت خرید برای اقلیت و بن‌بست برای اکثریت. از یک سو، خریداران نقدی یا تبدیل‌کنندگان به‌احسن در موقعیت استثنایی قرار گرفته‌اند تا از قیمت‌های واقعی‌تر بهره ببرند. از سوی دیگر، اکثریت خانوارها همچنان در حاشیه بازار مانده‌اند، نه به‌دلیل نخواستن، بلکه به‌خاطر ناتوانی مالی. این شکاف میان «توان خرید» و «ارزش دارایی» روزبه‌روز بیشتر می‌شود.
اگر سیاست‌های اقتصادی و مالی در ماه‌های آینده نتوانند جریان نقدینگی را به شکل کنترل‌شده‌ای به بازار تزریق کنند، احتمالاً رکود فعلی به رکود مزمن تبدیل خواهد شد. اما اگر شرایط بین المللی آرام بماند و نرخ ارز جهش نکند، همین ایستگاه سکوت می‌تواند مقدمه‌ای برای بازگشت آرام معاملات مصرفی در ماه‌های آینده باشد. فعلاً، بازار ملک تهران همچنان میان امید و احتیاط معلق مانده؛ بازاری پر از فایل فروش، اما خالی از مشتری.