«بیست سال همینجا بودم. مشتریهام منو به اسم صدا میزدن. اجاره که شد سه برابر، صاحبملک گفت یا بپذیر یا تخلیه کن»
این روایت یک کاسب قدیمی است که نه فروشش افت کرده، نه کارش را بلد نبوده؛ فقط نتوانسته با موج تازه اجارهبها کنار بیاید. مغازهای که سالها بخشی از زندگی محله بود، حالا تعطیل شده و صاحبش ناچار شده به جایی دورتر، ارزانتر و ناآشناتر نقل مکان کند؛ جایی که باید همهچیز را از نو بسازد. این داستان، دیگر استثنا نیست؛ نشانه روندی است که آرام و بیسر و صدا، کسبوکارهای قدیمی را از محلهها بیرون میراند.
مغازهای که سالها در یک محله بوده، مشتری ثابت داشته و بخشی از زندگی روزمره ساکنان شده، ناگهان تخلیه میشود. نه بهخاطر افت فروش، نه بهدلیل تغییر شغل صاحبش؛ فقط به این دلیل ساده و تلخ که اجارهبها دیگر قابل پرداخت نیست. این تصویر، دیگر یک استثنا نیست؛ نشانه یک روند است که آرام و بیسر و صدا، نقشه کسبوکارهای شهری را تغییر میدهد.
در ماههای اخیر، گزارشهای متعددی از محلههای قدیمی شهرهای بزرگ رسیده که نشان میدهد افزایش فزاینده اجاره واحدهای تجاری، بسیاری از کاسبان باسابقه را وادار به ترک محل کسب خود کرده است. نتیجه این فشار، چیزی فراتر از جابهجایی یک مغازه است: مهاجرت اجباری کسبوکارهای خرد.
اجاره تجاری؛ هزینهای که انعطاف ندارد
برخلاف تصور عمومی، اجاره برای یک واحد تجاری صرفاً «یک هزینه» نیست؛ هزینهای ثابت و غیرقابل فرار است. یک کاسب میتواند در کوتاهمدت نیروی کار را کم کند، موجودی را مدیریت کند یا حتی حاشیه سود خود را کاهش دهد، اما اجارهبها جایی برای مانور باقی نمیگذارد. اگر نتوانی بپردازی، باید بروی.
بررسیهای میدانی و دادههای فعالان صنفی نشان میدهد که در بسیاری از مناطق شهری، اجاره واحدهای تجاری در دو تا سه سال گذشته رشدی بین ۷۰ تا بیش از ۱۵۰ درصد را تجربه کرده؛ رشدی که در اغلب موارد، هیچ تناسبی با رشد فروش واقعی کسبوکارها نداشته است. در بهترین حالت، فروش اسمی همراه با تورم بالا رفته، اما فروش واقعی یا ثابت مانده یا کاهش یافته است.
در چنین شرایطی، سهم اجاره از هزینههای ماهانه یک کسبوکار خرد بهطور محسوسی افزایش یافته است. در برخی مشاغل خدماتی و خردهفروشی، اجاره اکنون بین ۳۰ تا ۵۰ درصد کل هزینه ماهانه را به خود اختصاص میدهد؛ سطحی که عملاً حاشیه سود را به صفر نزدیک میکند.
وقتی ماندن، زیانده میشود
برای بسیاری از کاسبان قدیمی، تصمیم به ترک محل کسب نه یک انتخاب، بلکه یک اجبار اقتصادی است. افزایش اجاره، آنها را در برابر دو گزینه قرار میدهد:
یا قیمت را بالا ببرند و بخشی از مشتریان خود را از دست بدهند،
یا محل را ترک کنند و به جایی ارزانتر نقل مکان کنند.
اما جابهجایی یک کسبوکار قدیمی، هزینهای پنهان دارد که در محاسبات ساده دیده نمیشود. مغازهای که سالها در یک محله فعال بوده، سرمایهای به نام «مکان» ساخته است؛ سرمایهای شامل شناخت محلی، اعتماد مشتری، دسترسی آسان و تکرار خرید. با ترک محل، این سرمایه عملاً از بین میرود و کسبوکار باید از نقطهای نزدیک به صفر دوباره شروع کند.
به بیان دیگر، مهاجرت اجباری کسبوکارها فقط تغییر آدرس نیست؛ ریسک بقا را بهطور ناگهانی بالا میبرد.
اثر محلهای؛ وقتی هویت اقتصادی محو میشود
پیامد این روند، فقط متوجه کاسبان نیست. محلهها نیز تحت تأثیر قرار میگیرند. کسبوکارهای قدیمی، بخشی از هویت اقتصادی و اجتماعی محلهها را شکل میدهند. خروج آنها، فضا را برای واحدهایی باز میکند که معمولاً عمر کوتاهتری دارند: مشاغل موقت، فعالیتهای پرریسک یا کسبوکارهایی که صرفاً بر مبنای گردش سریع سرمایه شکل گرفتهاند.
نتیجه، افزایش «چرخش مغازهها»ست؛ واحدهایی که سریع باز میشوند و سریعتر بسته میشوند. این چرخش بالا شاید در ظاهر نشانه پویایی باشد، اما در عمل به معنای کاهش پایداری اقتصاد محلی است. مشتریان سردرگم میشوند، اعتماد محلی کاهش مییابد و محله، کارکرد اقتصادی پایدار خود را از دست میدهد.
چرا اجارهها اینقدر جلو افتادهاند؟
دلایل این جهش را باید در ترکیبی از عوامل دید. از یکسو، تورم مزمن باعث شده قیمت ملک—از جمله ملک تجاری—به ابزار حفظ ارزش دارایی تبدیل شود. از سوی دیگر، نگاه سرمایهای به مغازه بر نگاه کارکردی آن غلبه کرده است؛ یعنی واحد تجاری نه بهعنوان محل کسب، بلکه بهعنوان دارایی سودده دیده میشود.
نبود قراردادهای بلندمدت پایدار، ضعف حمایتهای حقوقی از مستأجران تجاری خرد و نبود سیاستهای شهری مشخص برای حفظ کسبوکارهای محلهمحور، این فشار را تشدید کرده است. در نتیجه، اجاره با سرعتی جلوتر از توان تطبیق کسبوکار رشد کرده؛ شکافی که هر ماه عمیقتر میشود.
پیامد برای اقتصاد شهری
تداوم این روند، پیامدهایی فراتر از چند مغازه تعطیلشده دارد. افزایش نااطمینانی، سرمایهگذاری خرد را تضعیف میکند. کارآفرینی محلی پرریسکتر میشود و اقتصاد شهری، بهتدریج از کسبوکارهای ریشهدار خالی میشود.
شهری که در آن ماندن برای کسبوکارهای قدیمی دشوار است، شهری گرانتر اما شکنندهتر خواهد بود؛ شهری با ویترینهای پرزرقوبرق، اما پشتوانه اقتصادی ضعیف.
مساله فقط این نیست که اجاره واحدهای تجاری بالا رفته است. مسئله این است که افزایش اجاره، دارد به سازوکاری برای بیرونراندن کسبوکارهای قدیمی تبدیل میشود. مهاجرت اجباری کاسبان، نشانهای از فشاری است که اگر دیده نشود، بهتدریج اقتصاد محلهای و پایداری شهری را فرسوده میکند.
شاید وقت آن رسیده باشد که اجاره تجاری، نه فقط بهعنوان یک عدد در قرارداد، بلکه بهعنوان یک متغیر تعیینکننده در سلامت اقتصاد شهری دیده شود.
.gif)
