اقتصادنامه: بازار مسکن شاید در ظاهر خبری ایجاد نکند، اما در زندگی مردم به‌طور خاموش خبرساز است. با نزدیک شدن به زمستان، موج تازه‌ای از قراردادهای اجاره آغاز شده و برخلاف انتظار سال‌های گذشته، این فصل به‌ جای آرامش، نشانه‌هایی از تنش دارد. اجاره‌ها بی‌سر وصدا بالا رفته‌اند، روش‌های جدیدی مثل اجاره‌ متری، پیش‌پرداخت هم‌قد دلار و تعیین ودیعه‌های شناور پا به بازار گذاشته و خانوارهای مستاجر در حال جابه‌جایی‌های پرهزینه و ناخواسته‌اند.

اگرچه تابلوهای معاملاتی از رکود خرید و فروش مسکن می‌گویند، فعالان بازار اجاره در گفت‌وگو با اقتصادنامه تاکید می‌کنند که رکود در این بازار معنا ندارد. هر قرارداد، نقطه تازه‌ای برای تعدیل قیمت‌ها است و مستاجر در سکوت آماری، بیشتر از آن چیزی که دیده می‌شود با هزینه‌های جدید مواجه شده است.

بر اساس روایت‌های میدانی، مالکان امسال حسابگرتر رفتار می‌کنند. اجاره‌داری از یک رفتار سنتی به رفتار مهندسی‌شده‌تر نزدیک شده است. بسیاری از مالکان ودیعه‌ها را شناور تعریف می‌کنند، اجاره ماهانه را بر اساس قیمت‌های دلاری یا طلایی می‌سنجند و در برخی مناطق تهران، پیشنهاد اجاره‌ متری مطرح شده است. یک مشاور املاک در غرب تهران می‌گوید مالکان بیش از گذشته به معامله‌گران شباهت پیدا کرده‌اند تا موجری که خانه را صرفا برای اجاره‌دادن نگه داشته باشد.

روایت‌های میدانی از مناطق مختلف کشور این تغییر را تایید می‌کند. در تهران، زوجی جوان برای تمدید قرارداد باید ودیعه‌ای ۴۰ درصد بیشتر پرداخت کنند و در صورت ناتوانی، ناگزیرند محله خود را تغییر دهند. در کرج، مستأجری می‌گوید موجر برای تمدید، مطالبه ودیعه‌ای ۳۰۰ میلیون تومانی مطرح کرده و این بدان معناست که خانواده مجبور خواهد شد مدرسه فرزند خود را تغییر دهد. حتی در برخی شهرستان‌های شمالی، موجر قرارداد را نه با عدد ثابت بلکه «به نرخ روز طلا» تعیین کرده است؛ یعنی اجاره‌ای شناور که در طول سال تغییر می‌کند. روایت‌ها متفاوتند اما پیام یکی است: اجاره‌نشینی به بحرانی تبدیل شده که برنامه‌ریزی زندگی را برای خانوار دشوار کرده است.

فعالان بازار اجاره به اقتصادنامه می‌گویند این فصل با همه سال‌های قبل فرق دارد. بخشی از مستاجران تابستان حاضر به تمدید قرارداد نشدند زیرا منتظر روشن‌تر شدن وضعیت قیمت‌ها و سیاست‌های حمایتی دولت بودند. اکنون که انتظارات تورمی روشن‌تر شده و نرخ ارز و کالاها افزایش یافته، موجران در حال تسویه افزایش‌های عقب‌افتاده هستند. از طرف دیگر، رکود در بازار فروش ملک باعث شده مالکان بازده تورمی خود را نه از فروش بلکه از اجاره طلب کنند. همچنین بخشی از مستاجرانی که در تابستان از مناطق مرکزی تهران یا شهرهای بزرگ به حاشیه مهاجرت کرده بودند، اکنون به‌دلیل هزینه و زمان رفت‌وآمد یا افت کیفیت زندگی، دوباره در حال بازگشت به بازار مرکزی‌اند. در کنار این عوامل، نااطمینانی نسبت به سال آینده موجب شده برخی خانوارها ترجیح دهند پیش از آغاز ۱۴۰۵ جابه‌جا شوند تا با شرایط جدید در سال بعد مواجه نشوند. به همین دلیل، فعالان بازار می‌گویند زمستان امسال دارد نقش تابستان را بازی می‌کند.

در گفت‌وگوهای کارشناسی، تحلیلگران تاکید می‌کنند که چند علت اقتصادی در پشت این وضعیت قرار دارد. تورم مزمن در بخش مسکن، نبود سیاست‌های اجاره‌داری بلندمدت، قفل شدن نقدشوندگی در بازار فروش و نبود ابزارهای تنظیم‌گری موثر، مجموعه‌ای از شرایطی را ایجاد کرده که فشار اجاره را از سطح معمول سال‌ها فراتر برده است. یک کارشناس بازار به اقتصادنامه می‌گوید زمانی که فروش قفل می‌شود، اجاره باز می‌شود و این قانون نانوشته امسال خود را به‌خوبی نشان داده است.

فعالان بازار پیش‌بینی می‌کنند که در زمستان پیش‌رو فشار بر مستأجران بیش از فصل‌های قبل خواهد بود. روند جابه‌جایی‌های اجباری افزایش یافته و خانوارهای طبقه متوسط در حال خروج از محله‌هایی هستند که سال‌ها در آن زندگی کرده‌اند. برخی مشاوران املاک می‌گویند خانوارهایی که پنج یا شش سال در یک محله ساکن بودند، امسال برای اولین بار مجبور شده‌اند محله خود را ترک کنند؛ تصمیمی که تنها تغییر آدرس نیست بلکه تغییر مدرسه، رفت‌وآمد، شبکه حمایتی و هویت محله نیز هست.

بازار فروش مسکن شاید در رکود باشد، اما بازار اجاره در نقطه جوش قرار گرفته است بی‌سروصدا، بدون بازتاب رسمی و خارج از ردیابی‌های آماری. فعالان حوزه اجاره می‌گویند سیاستگذار هنوز راهکار پایدار تعریف نکرده و ابزارهای موجود تنظیم قیمت و قرارداد بسیار محدود است.

اگر زمستان با همین روند آغاز شود، اجاره‌نشینی می‌تواند مهم‌ترین شوک غیررسمی معیشت شهرنشینان در ماه‌های آینده باشد؛ شوکی که در نمودارهای رسمی شاید دیده نشود اما در مکالمه‌های بازار، نقل‌قول‌های مشاوران و جابه‌ جایی آرام خانواده‌ها کاملا قابل مشاهده است.