🔻روزنامه دنیای اقتصاد
📍 خشت اول اصلاح صندوقها
وضعیت ناترازی شدید میان منابع و مصارف صندوقهای بازنشستگی یکی از ابرچالشهای اقتصاد ایران محسوب میشود. در سالهای گذشته، اقتصاددانان بر ضرورت اصلاح صندوقها تاکید کردند.
در حال حاضر، بخش قابل توجهی از منابع صندوقها از بودجه تامین میشود و این فشار هزینهای، یکی از عوامل کسری بودجه در سالهای اخیر بوده است. یکی از پازلهای اصلی صندوقهای بازنشستگی بحث افزایش سن بازنشستگی در ایران است. مطابق بررسیها، میانگین سن بازنشستگی در ایران نسبت به کشورهای توسعهیافته پایینتر است. یکی از مهمترین عوامل اصلی پایین بودن سن بازنشستگی در ایران، بازنشستگی زودتر از موعد است که مطابق پژوهشها در سالهای اخیر بیش از نیمی از بازنشستگیها، از این جنس بوده است. کارشناسان افزایش سن بازنشستگی را یکی از اقدامات مهم برای اصلاحات صندوقها میدانند؛ هرچند که تنها با افزایش سن، نمیتوان چالش مهم صندوقهای بازنشستگی را رفع کرد و نیاز است که منابع پایدار برای صندوقها پیدا کرد و از سوی دیگر اصلاح هزینهها را نیز در دستور کار قرار داد.
بحران صندوقهای بازنشستگی در اقتصاد ایران طی سالهای اخیر تبدیل به یک ابرچالش شده است. به دنبال تاکید کارشناسان در پیادهسازی اصلاحات، به نظر میرسد سیاستگذار در برنامه توسعه هفتم دست به اجرای برخی از این اصلاحات از جمله افزایش سن بازنشستگی زده است. برخی از کارشناسان افزایش سن بازنشستگی را راهکاری گریزناپذیر در راه اصلاح میدانند، هر چند برخی نیز معتقدند این کار با تبعات اجتماعی همراه خواهد بود. رئیس سازمان برنامه و بودجه اخیرا با اشاره به ناترازی شدید صندوقهای بازنشستگی و تاکید بر اجرای این اصلاحات، از افزایش تدریجی سن بازنشستگی تا پایان برنامه هفتم توسعه تحت تدابیری خبر داده است. همچنین در قانون بودجه ۱۴۰۲ سن بازنشستگی افراد میتواند با دو شرط نیاز سازمان و رضایت مستخدم تا دو سال افزایش یابد. با این وجود بخشی از جامعه مشکلات صندوقهای بازنشستگی را به دلیل فساد موجود در این صندوقها میدانند. از سوی دیگر کارشناسان معتقدند حتی در صورت برچیده شدن فساد، اجرای برخی اصلاحات برای رفع بحران و ادامه فعالیت صندوقهای بازنشستگی ضروری است.
پازل یک ابرچالش
بحران صندوقهای بازنشستگی و ناترازی آنها در ایران طی سالهای گذشته تبدیل به یک ابرچالش شده است. درحالحاضر اکثر صندوقهای بازنشستگی کشور قادر به پرداخت حقوق و مزایای بازنشستگان خود از محل منابع داخلی نبوده و در قوانین بودجه سالیانه مبالغی برای کمک به آنها در نظر گرفته میشود. در برنامه هفتم توسعه اصلاحاتی برای بهبود وضعیت صندوقها در نظر گرفته شده است که بخشی از آن به افزایش سن بازنشستگی بازمیگردد. در بودجه ۱۴۰۲ نیز با دو شرط نیاز سازمان و رضایت مستخدم سن بازنشستگی میتواند دو سال افزایش یابد.
در همین رابطه داوود منظور، رئیس سازمان برنامه و بودجه، اخیرا با اشاره به افزایش سن بازنشستگی در لایحه برنامه هفتم توسعه تاکید کرد: صندوقهای بازنشستگی ناترازیهای شدیدی دارند و منابع و مصارف آنها با هم سازگاری نداشته و دچار کسری هستند. بنابراین باید برخی از اصلاحات، که اصطلاحا اصلاحات سنجهای نامیده میشوند، در ضوابط بازنشستگی اتفاق بیفتند. به گفته منظور، در پیشنویس لایحه برنامه هفتم، این اصلاحات پیشبینی شده که برخی از آنها به سن بازنشستگان برمیگردد و تحت تدابیری، سن بازنشستگی تا پایان برنامه هفتم، بهتدریج افزایش خواهد داشت.
دست صندوقها در جیب بودجه
یکی از نکات مهم در رابطه با ناترازی صندوقهای بازنشستگی این است که کسری منابع این صندوقها از محل کمکهای دولت در بودجههای سالانه تامین میشود. بررسیها نشان میدهد سهم اعتبار صندوقهای بازنشستگی در بودجه طی سالهای گذشته رشد فزایندهای داشته است. مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی تغییرات میزان اعتبارات دریافتی صندوقها از بودجه را از حدود ۳۰هزار میلیارد تومان در سال ۱۳۹۳ به حدود ۳۳۱هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۲ اعلام کرده است؛ این درحالی است که به گفته این مرکز پژوهشی اعتبار کمکی به صندوقهای دستگاهی غیرپایدار همچون صندوق بازنشستگی کارکنان صداوسیما، صندوق بازنشستگی کارکنان بانکها و ... در این آمار لحاظ نشده است. بنابراین اصلاح ناترازی صندوقها، اثر قابلتوجهی بر فشار بودجه خواهد داشت.
سن بازنشستگی در سایر کشورها
بررسیها نشان میدهد بیشترین سن رسمی بازنشستگی ۶۷سالگی است که برای کشورهای نروژ و ایسلند ثبت شده است. همچنین سن رایج بازنشستگی در اتحادیه اروپا برای مردان ۳/ ۶۴ سال و برای زنان ۶۵/ ۶۳ سال است. البته این سن در برخی دیگر از کشورهای عضو اتحادیه اروپا مثل آلمان به ۷/ ۶۵ سال رسیده است. در واقع، به استثنای ترکیه که سن بازنشستگی برای مردان ۵۲ و برای زنان ۴۹ سال تعیین شده است حداقل سن رایج بازنشستگی در سراسر اروپا ۶۲ سال برای مردان و ۶۰ سال برای زنان است. همچنین در آمریکا سن بازنشستگی افراد ۶۶سال تعیین شده است. البته برخی از فعالان حوزه کار معتقدند شرایط سنی بازنشستگی داخل کشور، باید با اقتصادهای همتراز سنجیده شود.
وزن بازنشستگی زودتر از موعد
در ایران مطابق قانون، سن رسمی بازنشستگی ۶۰ سال است که از میانگین کشورهای پیشرفته پایینتر است. اما نکته مهمتر مربوط به بازنشستگی پیش از موعد است. در ایران فرد میتواند بدون در نظر گرفتن حداقل سن و تنها بر پایه کسب حداقل ۲۰ سال سابقه کار متوالی در مشاغل سخت و زیانآور بازنشسته شود. همچنین مردان ۶۰ساله و زنان ۵۵ ساله نیز میتوانند با داشتن حداقل ۲۰ سال سابقه پرداخت حق بیمه بازنشسته شوند.
بازنشستگی پیش از موعد بخش زیادی از بازنشستگی سالانه را در ایران شامل میشود. مطابق گزارش مرکز پژوهشهای مجلس طی سالهای گذشته متوسط سن بازنشستگی نزدیک به پنج سال کاهش یافته است و بازنشستگیهای پیش از موعد که به واسطه قوانین مختلف تکلیف شدهاند، اصلیترین دلیل این اتفاق در صندوقها هستند. از جمله بازنشستگیهای پیش از موعد مشاغل سخت و زیانآور که مهمترین دسته از بازنشستگیهای پیش از موعد در سازمان تامین اجتماعی را تشکیل میدهند و طبق آمار سازمان تامین اجتماعی، در سال ۱۴۰۰ حدود ۵۱درصد از بازنشستگیهای این سازمان، پیش از موعد بوده است. به گفته گزارش مرکز پژوهشهای مجلس، هرچند اصل موضوع سخت و زیانآور و مشمول شدن برخی از گروههای شغلی، موضوعی منطقی و پذیرفته شده است، اما در رویه و قانون فعلی فرآیند مشخص و متقنی جهت شناسایی افراد مشمول وجود ندارد.
همچنین ورود زودهنگام به صندوقهای بازنشستگی و امکان بازنشستگی صرفا براساس سنوات حق بیمهپردازی (بدون در نظر گرفتن حداقل سن) را میتوان یکی دیگر از عوامل بازنشستگی در سن پایین عنوان کرد. ورود زودهنگام برخی از گروههای شغلی به صندوقهای بازنشستگی و درنتیجه خروج زودهنگام آنان باعث میشود سنوات دریافت مستمری افزایش یابد که بار مالی قابلتوجهی به صندوقهای بازنشستگی تحمیل میکند. افرادی که دوره تحصیلی آنان جزو سوابق خدمتشان محسوب میشود، بخش مهمی از گروههای با سن بازنشستگی پایین را تشکیل میدهند.
ماراتن اصلاح صندوقها
از نگاه کارشناسان، ادامه وضع موجود در صندوقهای بازنشستگی و ناترازی آنها باعث میشود وابستگی این صندوقها به بودجه به شدت افزایش یابد؛ به طوری که در حال حاضر اعتبارات صندوقهای بازنشستگی در بودجه حدود ۱۵درصد از منابع عمومی بودجه را تشکیل میدهد و سهم جدی در افزایش کسری بودجه دارد که میتواند درنهایت با دستاندازی به منابع بانک مرکزی به افزایش پایه پولی و رشد نقدینگی منجر شده و بالارفتن تورم دامن بزند. بنابراین اصلاح عملکرد و رفع ناترازی صندوقهای بازنشستگی یک ضرورت جدی در اقتصاد ایران به شمار میرود.
با وجود اینکه بخشی از جامعه در مخالفت با اصلاحاتی از این دست در صندوقهای بازنشستگی به فساد در این صندوقها اشاره میکنند و اعتقاد دارند با برچیده شدن این موضوع وضعیت صندوقهای بازنشستگی بهبود مییابد، اما کارشناسان معتقدند حتی با رفع معضل فساد باز هم اصلاحات ذکرشده ضروری است. البته اصلاحات صندوقهای بازنشستگی تنها به افزایش سن بازنشستگی محدود نمیشود. کاهش وابستگی صندوقها به بودجه دولت از طریق مدیریت هزینهها و ایجاد منابع پایدار درآمدی از دیگر مواردی است که باید در مسیر اصلاح آن حرکت کرد. بنابراین نمیتوان تنها با افزایش سن، امید به اصلاح صندوق داشت و باید گامهای تکمیلی نیز برداشته شود.
🔻روزنامه تعادل
📍 سه عامل ریزش قیمت خودرو
روند صعودی قیمت خودرو تا اواسط اردیبهشت ماه ادامه داشت؛ همین مساله سیاستگذار خودرویی را به فکر انداخت تا با اجرای مرحله دوم فروش خودرو در سامانه یکپارچه و جلوگیری از درج قیمت در پلتفرمهای انتشاردهنده آگهی به نوعی مانع افزایش قیمت بازار خودرو شود. با این اقدامات مدتی است قیمت انواع خودروها در بازار در سراشیبی قرار دارد. بهطوریکه بررسی قیمت برخی خودروهای داخلی در بازار نشان میدهد، طی دو ماه گذشته بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان افت قیمت داشتهاند. کارشناسان میگویند: «بلاتکلیفی قیمت محصولات مونتاژی، قوت گرفتن ورود کارکردهها و همچنین دور دوم فروش خودرو در سامانه یکپارچه» از جمله دلایل افت قیمت همراه با رکود معاملات به شمار میآیند.
چرا قیمت خودرو کاهشی شد؟
سال گذشته قیمت خودرو با تنشهای بسیاری همراه بود و کمتر خریداری میتوانست از کارخانه یا بازار خودروی مورد نیاز خود را خریداری کند. از یک طرف خودروساز بر طبل افزایش قیمتها میکوبید و ازطرف دیگر وزارت صمت از برنامههای خود برای مدیریت قیمتها در بازار صحبت میکرد.
بلاتکلیفی بازار در نهایت باعث شد تا طرح فروش خودرو توسط سامانه یکپارچه در اسفند ماه ۱۴۰۱ اجرایی شود و به نوعی بخشی از تقاضای بازار به سمت خرید خودرو از این سامانه رفت اما با آغاز سال ۱۴۰۲ پیش بینی کاهش قیمتها در بازار محقق نشد و حتی با اعلام قیمتهای جدید انواع خودروهای داخلی توسط دولت جرقه جدیدتری برای رشد قیمتها در بازار خودرو زده شد.
بر همین اساس طی فروردین ماه «دناپلاس» در بازار ۷۹۵ میلیون تومان قیمتگذاری شد و رشدی ۱۰ میلیونی را تجربه کرد و «دنا پلاس توربو اتومات» هم با رشد ۶۳ میلیونی در بازار یک میلیارد و ۲۰ میلیون تومان قیمت خورد و در بازار وارد باشگاه یک میلیاردیها شد. علاوه بر این «۲۰۷ پاناراما اتومات» هم در بازار یک میلیارد و ۱۶۵ میلیون تومان قیمتگذاری شد.
بازار خودرو که در ماههای اخیر رشدهای عجیب و غریبی تجربه کرده بود، طی ماه گذشته، بهصورت یکنواخت کاهشی شد. این روند بهقدری جدی است که در برخی از محصولات، شاهد رسیدن قیمت بازار به قیمت کارخانه بوده و به نوعی آن حباب قیمتی بازار خودرو ترکید. البته تا اواسط اردیبهشت ماه روند صعودی قیمت خودرو ادامه داشت و همین مساله سیاستگذار خودرویی را به فکر انداخت تا با اجرای مرحله دوم فروش خودرو در سامانه یکپارچه و جلوگیری از درج قیمت در پلتفرمهای انتشاردهنده آگهی به نوعی مانع افزایش قیمت بازار خودرو شود.
با این اقدامات مدتی است قیمت انواع خودروها در بازار در سراشیبی قرار دارد اما باید این نکته را مدنظر قرار داد که بلاتکلیفی قیمت محصولات مونتاژی، قوت گرفتن ورود کارکردهها و همچنین دور دوم فروش خودرو در سامانه یکپارچه از جمله دلایل افت قیمت همراه با رکود معاملات به شمار میآیند.
کارشناسان معتقدند اجرای مرحله دوم فروش یکپارچه خودرو یکی از دلایل افت قیمتها در بازار خودرو است. در واقع با توجه به اختلاف قیمت خودروها از بازار تا کارخانه، افراد ترجیح میدهند خودروی موردنیاز خود را از طریق سامانه فروش یکپارچه خودرو خریداری کنند. البته ممکن است تحویل خودرو، مدت زمان زیادی طول بکشد اما اختلاف قیمت بین کارخانه و بازار به میزانی است که صرف مدتزمان بیشتر برای دریافت خودرو، باز هم برای مشتریان صرفه اقتصادی دارد.
موضوع دیگری که بیشترین تاثیر را در کاهش قیمت خودروهای مونتاژی و حتی داخلی داشته است؛ قیمتگذاری این محصولات توسط شورای رقابت است که بهای این خودروها را حتی نسبت به قیمت قبلی نمایندگیها با کاهش قابلتوجهی همراه کرده و اختلاف قیمت بین کارخانه و بازار را برای این دست از خودروها بیش از پیش افزایش داده است.بنابراین مشتریان ترجیح میدهند برای خرید این خودروها تا تعیینتکلیف نهایی اختلافات میان خودروسازان خصوصی و شورای رقابت صبر کنند.
علاوه بر این دلیل دیگر کاهش قیمت خودرو و رکود در بازار خودرو را باید ورود خودروهای وارداتی دانست چراکه پس از کشوقوسهای فراوان گویا به مرحله عملیاتی نزدیک شده و حتی قیمت پایه چانگان نیز تعیین شده است. بنابراین متقاضیان ترجیح میدهند تا ورود خودروهای خارجی و تاثیر آن بر بازار از خرید خودرو خودداری کنند.
مقایسه قیمت ۱۵ مدل خودرو در دوماه
در این گزارش به نوسانات قیمتی ۱۵ خودروی داخلی پرتقاضای بازار طی ۲ ماه گذشته پرداخته شده که در طول این مدت قیمتها روند صعودی و نزولی قابل توجهی را تجربه کرده است. بررسی روند قیمتی این خودروها نشان میدهد طی این دو ماه قیمت بخش زیادی از این خودروها از ۱۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان کاهش داشته است.
قیمت خودروی شاهین فروردین ماه ۷۳۰ میلیون تومان بوده که در خردادماه با کاهش ۱۳۰ میلیون تومانی، ۶۰۰میلیون تومان معامله میشود. کوییک آر نیز با کاهش ۶۷ میلیونی، در خردادماه ۳۵۳ میلیون تومان معامله میشود. این خودرو در فروردین ۴۲۰ میلیون تومان قیمت داشته است. کوییک معمولی نیز از ۴۱۵ میلیون با افت قیمت، ۳۴۹ میلیون تومان خرید و فروش میشود. سمند سورن پلاس که در فروردین ماه ۷۳۲ میلیون تومان معامله میشده، در خردادماه با کاهش ۱۲۲ میلیونی، در بازار ۶۱۰ میلیون تومان قیمت دارد. رانا پلاس نیز کاهش محسوسی را تجربه کرده، بهطوریکه طی این دوماه ۱۲۰ میلیون تومان ارزانتر شده و از ۶۲۰ میلیون تومان به ۵۰۰ میلیون تومان افت قیمت داشته است. دنا پلاس نیز فروردین ماه ۸۰۵ میلیون تومان قیمت داشته که با کاهش ۱۲۵ میلیون تومانی به ۶۸۰ میلیون تومان رسیده است. دنا توربو اتوماتیک نیز با افت قیمت مواجه شده، بهطوریکه از کانال یک میلیارد و ۳۰ میلیون تومان در فروردین به کانال ۹۰۰ میلیون تومان در خردادماه سقوط کرده است.
اما خودروی پرطرفدار پژو ۲۰۷ پانا افت شدیدی را تجربه کرده است؛ قیمت این خودرو در فروردین ماه یک میلیارد و ۱۶۵ میلیون تومان بوده که در خردادماه ۹۷۵ میلیون تومان قیمت خورده است؛ به عبارتی این خودرو، ۱۹۰ میلیون تومان طی دوماه ارزانتر شده است. تیبا صندوقدار هم که فروردین ماه ۴۰۵ میلیون تومان ارزش داشته، در خردادماه با کاهش چند ده میلیونی ۳۵۷ میلیون معامله شده است. ساینا نیز با کاهش ۸۰ میلیونی در خردادماه ۳۴۰ میلیون تومان قیمت دارد. خودروی ساینا در فروردین ماه ۴۲۰ میلیون تومان داشته است.
تیبا ۲ هم با کاهش ۵۱ میلیونی از ۴۰۶ میلیون تومان در فروردین ماه به ۳۵۵ میلیون تومان در خردادماه رسیده است. پژو۲۰۷ دندهای نیز که در فروردین ماه ۸۰۰ میلیون تومان قیمت داشته است در خردادماه ۶۸۵ میلیون تومان قیمت خورده است. یعنی کاهش ۱۱۵ میلیون تومانی. هایما S۵پلاس نیز از یک میلیارد و۶۴۰ تومان با یک افت شدید قیمتی، یک میلیارد و۳۲۰ میلیون تومان معامله میشود؛ به عبارتی این خودرو طی دوماه ۳۲۰ میلیون تومان ارزانتر شده است.
🔻روزنامه جهان صنعت
📍 چماق مالیاتی بر سر خانههای خالی
بازار مسکن کشور با آشفتگی و تلاطم بیگانه نیست. سالهاست که متقاضیان خرید یا اجاره واحدهای مسکونی با چالشهای گوناگونی روبهرو هستند؛ موانعی که ناشی از مشکلات موجود در اقتصاد کلان کشور است. کاهش ارزش پول ملی، تورم روزافزون، رشد نرخ نهادههای ساختمانی و بر هم خوردن تعادل و تناسب میان طرف عرضه و تقاضا در این بازار، قدرت تحلیل و برآورد را از تولیدکنندگان گرفته و آنها به ناچار دست از فعالیت در این بازار کشیدهاند. در چنین شرایطی بازار با کمبود عرضه روبهرو شده است؛ موضوعی که به مشکلات متقاضیان تهیه مسکن دامن میزند.
تفکرات مسوولان در خصوص وضعیت کنونی در نوع خود جالب است. دولت با وجود چنین شرایطی معتقد است که این خانههای خالی موجود در بازار هستند که مشکلآفرین شدهاند. مسوولان بر این باورند که علت کمبود مسکن در کشور ما نه به خاطر نبود مسکن، بلکه ناشی از وجود خانههای خالی است. بعضی از سرمایهداران در زمانهای خاص از فروش یا اجاره املاکشان خودداری میکنند تا با این کار باعث افزایش قیمت شود و سپس به سودهای کلان دست پیدا کنند.
موضوع دریافت مالیات از خانههای خالی نیز با هدف مقابله با این وضعیت مطرح شد. طرح مالیات بر خانههای خالی در تیرماه ۱۳۹۹ به تصویب مجلس رسید و سپس به شورای نگهبان ارسال شد. در وهله اول این طرح مورد تأیید واقع نشد. مشکلاتی که در مکانیسم شناسایی این خانهها وجود داشت، روند اجرای قانون را دچار مشکلاتی کرد، اما بعد از رفع ایرادات شورای نگهبان به مالیات خانههای خالی توسط مجلس، این طرح به مرحله اجرا درآمد.
راهاندازی گشت شناسایی خانههای خالی
به مسکن دستور میدهیم تا ارزان، پُر، خالی و کنترل شود؛ این خلاصهای از اخبار بازار آشفته مسکن در این روزهاست. از ابهام در دریافت مالیات از خانههای لوکس و خالی گرفته تا مالیات بر معاملات مکرر مسکن، کاهش چشمگیر عرضه خانه برای اجاره و فروش گرفته تا کاهش ساخت و ساز بهدلیل تورم مصالح ساختمانی و موارد دیگر. حالا اما گویا هیچ کدام از این قوانین و تبصرهها به نتیجه نرسیده و دولت تصمیم گرفته برای شناسایی خانههای خالی در کلانشهرها گشتی موسوم به «گشت شناسایی خانههای خالی» راهاندازی کند.
به تازگی و در شرایطی که دولت قصد دارد از نیمه شهریورماه مالیات خانههای خالی را اجرا کند، یک مسوول وزارت راهوشهرسازی از تشکیل گشتهایی برای شناسایی خانههای خالی استان تهران خبر داده است. قانون مالیات بر خانههای خالی از آذرماه ۱۳۹۹ به تصویب رسید. با این حال مشکلاتی که در مکانیسم شناسایی این خانهها وجود داشت، روند اجرای قانون را دچار مشکلاتی کرد.
پیش از آن در بهمنماه ۱۳۹۸ برای شناسایی وضعیت سکونتی واحدهای مسکونی در کشور سامانه املاک و اسکان توسط وزارت راهوشهرسازی راهاندازی شد. از روش شناسایی واحدهای خالی از سکنه در این سامانه، استفاده از تقاطع اطلاعاتی بود. بدینصورت که از طریق دستگاههای مرتبط با بخش مسکن، وضعیت سکونت خانهها دریافت میشد.
پس از گذشت بیش از سه سال از آغاز به کار سامانه املاک و اسکان، قانون مالیات خانههای خالی روال مناسبی پیدا نکرد، به طوری که در ۹ ماهه ابتدای سال ۱۴۰۱ تنها یک میلیارد و ۵۲۵ میلیون تومان از این محل به دست آمد. قرار است دولت در سال جاری ۲۰۰۰ میلیارد تومان از محل مالیات خانههای خالی اخذ کند.
اما خبری که به تازگی سیدجواد سادات فیروزی مشاور وزیر راهوشهرسازی اعلام کرده حاکی از آن است که از شانزدهم اردیبهشتماه در تهران و شهرهای اقماری، گشتهایی متشکل از وزارت راهوشهرسازی، شهرداری، سازمان امور مالیاتی برای شناسایی میدانی خانههای خالی در مناطق مختلف شهری برقرار خواهد شد. مهمترین ملاک وزارت راهوشهرسازی برای خالی نبودن خانههای خالی، پرکردن اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان است.
نیمه اردیبهشتماه مدیرکل پیشین راهوشهرسازی استان تهران خطاب به صاحبان خانههای خالی در شهر تهران و ۴۸ شهر استان تهران اعلام کرد: دولت مصمم است برای ساماندهی بازار اجاره خانههای خالی را شناسایی کند و در این راه از آمار شهرداریها، سامانه جامع املاک و اسکان، دستگاههای خدماترسان و… استفاده میکند و پس از شناسایی قانون مالیات بر خانههای خالی و مالیات بر خانههای لوکس اعمال خواهد شد. به صرف و صلاح موجران است که خانههایشان را اجاره بدهند
خلیل محبتخواه که در حال حاضر سرپرست شرکت عمران شهر جدید پردیس شده است، با اشاره به وجود ۶۵ هزار واحد مسکونی خالی در پردیس گفت: آمار خانههای خالی در پردیس و سایر نقاط کشور از طریق سامانه املاک و اسکان دریافت شده که ممکن است در مواردی خانوارها در واحدها ساکن شده باشند و این آمار کمی تغییر کرده باشد. ما لیست خانههای خالی پردیس را تا پایان ماه جاری به منظور اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی ارائه میدهیم و مالیات سنگینی در انتظار مالکان واحدهای خالی است.
بر اساس قانون مالیات خانههای خالی مصوب آذرماه ۱۳۹۹ اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات میشود و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل شش برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد.
تشخیص «چشمی» خانههای خالی!
نکته جالب توجه در خصوص گشت شناسایی خانههای خالی، تشخیص چشمی این خانه طی گشتهای میدانی است.
جواد سادات درباره شناسایی واحدهای خالی اظهار داشت: تیمهای شناسایی خانههای خالی از سوی شهرداری و شهرهای جدید تشکیل و راهاندازی شدهاند و گشت میدانی برای تشخیص خانههای خالی در ۲۲ منطقه تهران هم شروع شده است، بهطوری که بخشی از اطلاعات خانههای خالی از طریق دیتای سامانه به دست آمده و بخشی دیگر از اطلاعات همتجمیعی به صورت چشمی به دست میآید یعنی برجهای خالی از طریق ماموران شهرداریها مورد بررسی قرار میگیرند و در وزارت راهوشهرسازی هم بررسیهای مجدد انجام میشود تا یک مالک دو بار به سازمان امور مالیاتی اعلام نشود. او ادامه داد: در حال حاضر برای ۶٠ هزار مؤدی و خانههای خالی که در سال ١۴٠٠ معرفی شدند، پرونده تشکیل و برگه تشخیص صادر شده و در اولویت برای مالیاتستانی قرار گرفتهاند.
مشاور مسکن وزیر راهوشهرسازی با بیان اینکه به غیر از راهاندازی سامانه املاک و اسکان و شناسایی سامانهای خانههای خالی در بازرسی میدانی برای تشخیص خانههای خالی هم به دستگاهها کمک میکنیم، گفت: رییسجمهوری مکلف کرده است که شهرداریهای کل کشور به شناسایی خانههای خالی کمک کنند. این شناساییها به شکل چشمی محدود نمیشود و خود شهرداری سامانهای مربوط به خانههای خالی دارد و تعدادی خانه خالی شناسایی شده که پایان کار دریافت نکردهاند و شهرداریهای منطقه این اطلاعات را در اختیار دارند.
سادات درباره اعتراض سازمان امور مالیاتی درباره آمار اشتباه از خانههای خالی افزود: با دستور رییسجمهوری مبنی بر تسریع شناسایی خانههای خالی جلسهای با نمایندگان سازمان امور مالیاتی داشتیم و مقرر شد برای ۶٠ هزار واحد خالی که برای آن برگه تشخیص مالیاتی صادر شده با اولویت مالک ٢٠ خانه خالی که غالبا مالک حقوقی هستند فرآیند مالیاتستانی تسریع شود. او گفت: شناسایی خانههای خالی از دو مسیر سامانهای بود که از این طریق نزدیک به ۵۶٠ هزار واحد خانه خالی در سال ١۴٠١ معرفی شد و مسیر دیگر هم بررسیهای میدانی و از طریق اطلاعات شهرداریها است. بخش سامانهای از سال ١۴٠٠ در حال اجراست اما این فرآیند یک سال عقب است.
او در پاسخ به این سوال که عدهای میگویند امکان اجرای بازدیدهای میدانی برای شناسایی خانههای خالی وجود ندارد و مگر چه تعداد نیرو برای بررسی هر واحد در اختیار است، اظهار داشت: قرار نیست این اقدام توسط نیروهای وزارت راهوشهرسازی انجام شود بلکه از طریق شهرداری نواحی به اجرا خواهد رسید. هر شهرداری در ناحیه نیروهایی دارد و قرار نیست در بازدید میدانی برای شناسایی خانههای خالی زنگ خانهها زده شود، بلکه کار به صورت بررسی برج و بلوک و مجتمعهایی است که پایان کار نگرفته باشند و این واحدها شناسایی میشوند. او ادامه داد: در حال حاضر شهرداری سامانه اطلاعات خانههای خالی را در اختیار دارد و این اطلاعات موجود است که فردی ١٠٠واحد ساخته اما پایان کار برای آن واحدها دریافت نکرده یا اینکه پس از صدور پایان کار کسی در این واحدها مستقر نشده است.
سادات با بیان اینکه با کمک شهرداریها تیمی تشکیل شده که از ٢٢ منطقه تهران بازدید میدانی انجام شود، گفت: این تیم اطلاعات خانههای خالی شناساییشده را برای وزارت راهوشهرسازی ارسال میکنند و این اطلاعات مجددا در وزارت راهوشهرسازی بررسی میشود و در نهایت در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار میگیرد. بخشی دیگر بازدید چشمی است که در شهرهای جدید از جمله پردیس در حال اجراست. مشاور مسکن وزارت راهوشهرسازی با تاکید بر اینکه مدل دیگری برای کشف خرید و فروش وکالتی واحدها است، افزود: روشهای متعددی را به اجرا میرسانیم که در نهایت به هر کدپستی و کدملی برسیم. او تاکید کرد: در حال حاضر یک برج بهطور کامل در منطقه همت خالی است، اما نمیدانیم این کدپستی به کدام کدملی میرسد. از آنجایی که هنوز اسناد عادی و رسمی حل نشده افراد واحدها را وکالتی خرید و فروش کردهاند، از این رو در حال هماهنگی با سازمان ثبت اسناد و شهرداری هستیم که به مالک برسیم. سادات افزود: در واقع در حال بررسی دقیقتر اطلاعات و دیتا هستیم تا اطلاعات درست را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهیم. در ۶٠ هزار برگه تشخیص صادرشده میدانیم چه واحدهایی در اختیار بانکها و شرکتهای حقیقی بوده و میدانیم چه افرادی مالک این واحدهای خالی هستند و افرادی که ٢٠ واحد خالی دارند برای اخذ مالیات در اولویت قرار میگیرند.
تعداد قابل توجهی از خانههای خالی در اختیار دولت است
علیرضا محمدی کارشناس حوزه مسکن درخصوص تبعات ایجاد گشت خانههای خالی بر بازار مسکن در گفتوگو با «جهانصنعت» گفت: قوانین دریافت مالیات از خانههای خالی و همچنین مالیات بر عایدی سرمایه در ذات خود قوانینی بسیار مترقی، پیشرفته و کارآمد بهشمار میروند.
او افزود: به نظر میرسد در صورتی که چنین قوانینی درست و اصولی اجرا شوند، میتوانند به مهار تورم کمک کنند. در چنین حالتی، شرایط به سمتی پیش میرود که بتوانیم از مسکن به صورت غیرسرمایهای استفاده کرده و آن را به عنوان یک کالای مصرفی در نظر بگیریم. اجرای درست چنین قوانینی میتواند کمک شایانی به بازار مسکن کند.
محمدی همچنین گفت: متاسفانه مسوولان از واژه «گشت» استقبال زیادی میکنند. مسوولان دوست دارند به همه موضوعات جنبه پلیسی بدهند.
در شرایط کنونی با وجود سامانههای قوی موجود و سامانههای اطلاعاتیای که دولت در اختیار دارد، به سادگی میتوان به آمار مورد نظر رسید؛ آماری مبنیبر اینکه هر خانوار دارای چند واحد مسکونی بوده و اینکه کدام یک از این خانهها بدون سکنه هستند. این قانون، قانونی بسیار پیشرفته است. در تمام کشورهای پیشرفته دنیا هم این قانون مصوب و اجرایی است.
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه اضافه کرد: حال باید توجه داشت که دولت تا چه حد بتواند این قانون را اجرایی کند، مشخص نیست. باید در عمل دید که دولت چه کاری در این رابطه انجام میدهد. مطابق با آماری که خود دولت ارائه میکند و به آن اذعان دارد، بزرگترین مالک خانههای خالی، بانکها، شرکتهای شبهدولتی و موسساتی هستند که به بدنه خود دولت متصلاند. شناسایی این گونه واحدهای مسکونی کاری بسیار ساده است.
محمدی در ادامه افزود: اینکه دولت بخواهد از این بانکها، شرکتهای شبهدولتی و موسسات مالیات بگیرد، از این جیب به آن جیب است! در چنین حالتی در اقتصاد کلان مملکت ما اتفاق خاصی نمیافتد، اما اینکه شخصی در راس دولت قرار بگیرد و جسارت این را داشته باشد که اینگونه املاک مازادی که این بانکها، شرکتها و موسسات در اختیار دارند را در بازار مسکن عرضه کند، میتواند کمک خوبی به بازار مسکن کند.
او افزود: در واقع عامل اصلی این موضوع که این کالا سرمایهایشده و مردم در حال حاضر توان خرید چند متر مسکن را با توجه به میزان درآمدهایشان ندارند، خود دولت و شرکتهای دولتی هستند. اجرای چنین قانونی نیازمند شخصی است که علم، سواد و جسارت کافی را داشته باشد و بتواند با عرضه این املاک در بازار مشکلات موجود را حل کند.
محمدی عنوان کرد: گرفتن مالیات از شرکتهای دولتی در نوع خود کار خوبی است. ولی باید توجه داشت که نمیتواند کمک خاصی به حل مشکلات کند. دولت باید این کالا را عرضه کند.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: تعداد قابلتوجهی از خانههای خالی با تفاوتی فاحش در دستان خود دولت است. تعداد اندکی از این خانهها تحت مالکیت اشخاص حقیقی است، اما در کل باید اذعان داشت که این قانون در صورت اجرای درست میتواند بسیار خوب باشد. اجرای اصولی این قانون میتواند مسکن را از حالت سرمایهای بودن تا حدودی دور کرده و به حالت مصرفی نزدیک کند.
محمدی در پایان گفت: امیدوارم این قانون بتواند به درستی اجرا شود، ولی باید توجه داشت که اجرای این قانون به صورت پلیسی، جز وارد کردن تشنج به جامعه نتیجهای نخواهد داشت. مسوولان میتوانند روشهای بهتر دیگری را با استفاده از تکنولوژیهای موجود برای اجرای این قانون پیش بگیرند. اجرای درست و اصولی این قانون میتواند تا حدودی به مهار قیمت مسکن و به خصوص اجارهبها کمک کند.
🔻روزنامه اعتماد
📍 فاصله برنامه هفتم با چشمانداز اقتصادی ایران
رییس مرکز پژوهشهای اتاق ایران: برنامه هفتم برای شرایط عادی نوشته شده است
به گفته معاون پارلمانی رییسجمهور، در اولین جلسه مجلس پس از تعطیلات خرداد ماه و در ۲۱ خرداد ماه شخص رییسجمهور قرار است برنامه هفتم توسعه را تقدیم مجلس کرده و ویژگیهای برنامه هفتم و تفاوتهای آن با ادوار قبل را تشریح کند. دولت پیش از این گفته که لایحه برنامه هفتم توسعه (به عنوان مهمترین برنامه بالادستی ایران در ۴ سال آینده) پس از برگزاری ۴۵ جلسه کمیسیون تخصصی و هفت جلسه هیات وزیران به تصویب رسیده است. لایحه برنامه پنج ساله هفتم توسعه برای سالهای ۱۴۰۲ تا ۱۴۰۶ تدوین شده که شامل ۲۲ فصل و ۷ بخش است که بخشهای اقتصادی، زیربنایی، فرهنگی و اجتماعی، علمی، فناوری و آموزشی، سیاست خارجی، دفاعی و امنیتی و اداری، حقوقی و قضایی است، اما این برنامه با نقدهای اصلاحی برخی کارشناسان هم مواجه شده است.
عملکرد برنامه ششم
نگاهی به برنامه ششم توسعه نشان میدهد، این برنامه در اجرا با چالشهای عدیدهای مواجه بوده است، به گونهای که اثرپذیری تولید ناخالص داخلی از مشکلات ساختاری بودجه، نفت محور بودن رشد اقتصادی، وابستگی دولت و اقتصادی ملی به درآمدهای حاصل از صدور نفت و اثرپذیری شدید اقتصاد از تداوم تحریمهای بینالمللی و همچنین نااطمینانی در مواجهه با شوکها و اختلالات بیرونی نرخ رشد اقتصادی و سرمایهگذاری را به شدت کاهش داده است. این چالش در سه برنامه اول توسعه از سند چشمانداز نیز وجود داشته است، به گونهای که متوسط نرخ رشد سه برنامه اجرا شده ۱.۸ درصد در مقایسه با نرخ هدفگذاری ۸ درصدی است. نرخ منفی بهرهوری عوامل تولید در دو دهه گذشته، افزایش ضریب جینی از ۰.۳۴ به ۰.۳۸، کاهش نرخ رشد سرمایهگذاری از ۲۱.۵ درصد قانون برنامه ششم توسعه به منفی ۴.۵ درصد، طولانی شدن عمر طرحهای اقتصادی از ۱۰ سال ۱۳۹۱ به ۱۷.۶ سال در ۱۴۰۰، افزایش نرخ رشد نقدینگی از ۱۷ درصد قانون برنامه به ۳۰ درصد و عملکرد ۳.۵ درصدی صادرات غیرنفتی در مقایسه با هدف ۲۱.۷ درصدی قانون برنامه ششم توسعه بخشی از چالشهای بنیادی موجود برنامههای توسعه را نشان میدهد.
اهداف تکراری و بلندپروازانه
بخشی از انتقاداتی که از سوی جامعه کارشناسی به برنامه هفتم توسعه میشود مبتنی بر همانهایی است که در برنامههای توسعهای قبلی نیز شده بود. بهطور مثال، برخی کارشناسان، اهداف بلندپروازانهای که در برنامه هفتم توسعه آمده را در شرایط فعلی اقتصاد ایران، با «آرزو» و «آمال» یکی میدانند. در برنامه هفتم توسعه هدف رشد اقتصادی ۸ درصدی اعلام شده که با توجه به رشد اقتصادی در حد یکی، دو درصد یا حتی منفی طی دهه گذشته، چندان واقعی نیست. رشد تشکیل سرمایه ناخالص سرمایهگذاری ۲۲.۶ درصد، رشد موجودی سرمایه ۶.۵ درصد و رشد اشتغال ۳.۹ درصد سالانه معادل یک میلیون شغل، در نظر گرفته شده که همین الان هم تحقق پیدا نکرده است. محمد قاسمی، رییس مرکز پژوهشهای اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی ایران نیز بر این باور است که در پیشنویس برنامه هفتم توسعه، شرایط کشور عادی فرض شده و اساسا تکلیف هیچ کدام از مشکلات ساختاری روشن نشده است در حالی که این سند بالادستی باید بر مبنای سایر اسناد کشور باشد. رییس مرکز پژوهشهای اتاق بازرگانی خاطرنشان کرد: در پیشنویس برنامه هفتم شرایط کشور یک شرایط عادی لحاظ شده به این معنی که ایران در شرایط تحریمی نیست و مشکلی هم در حوزه اقتصاد و تولید ندارد و مانند بقیه برنامهها برای نوشتن مجموعهای از اسناد دیگر، یک سندی در حال تصویب شدن است. به این معنی که تکلیف هیچ موضوعی در آن روشن نشده و در هر جا که گفته شده مشکلی وجود دارد، قرار است گروهی جمع شوند و اسنادی بنویسند که آن اسناد در قالب سندهای راهبردی و سندهای پشتیبان و غیره باشد تا پس از تدوین آن شروع به اجرا شود و مشکلات را در آن حوزهها رفع کنند، به این ترتیب ما شبیه برنامههای قبلی باید چند سال را صرف نوشتن اسنادی بکنیم که تازه به نقطه شروع اجرای برنامه برسیم. قاسمی گفت: یک مساله مهم دیگری که وجود دارد، این است که هر چند مجموعهای از اصلاحات ساختاری پیشبینی شده اما اصلا مشخص نیست که چه نتایجی در پی دارد و آیا بررسی دقیقی شده یا نه. به عنوان یک مصداق در این پیشنویس پیشنهاد شده که وزارت اقتصاد و دارایی فعلی به وزارت تامین مالی و خزانهداری تبدیل شود. حال سوال این است آیا مجموعه دهها و صدها وظیفه دیگری که فراتر از تامین مالی و خزانهداری بر عهده وزارت امور اقتصادی و دارایی است چه خواهد شد؟ او ادامه داد: دولت در لایحه دیگری پیشنهاد کرده که وزارت بازرگانی مجددا احیا شود (که البته وزارت بازرگانی در اتاق بازرگانی به نام وزارت قیمتگذاری و کنترل قیمت معروف شده است) و حال اگر دولت خواستار طرح و برنامه درستی برای این وزارتخانه است، لازم بود تا حوزه بازرگانی داخلی و خارجی را از وزارت صمت جدا میکرد و با بقیه نهادهایی که در این حوزه درگیر بودند مانند گمرک و سازمان توسعه تجارت ایران و ... در یک مجموعه به وزارت اقتصاد و بازرگانی تبدیل میکرد و در کنار آن یک وزارت تامین مالی و خزانهداری درست میشد که منطقیتر بود. موضوعی که وجود دارد، این است که طرح و نقشه مشخصی برای این اصلاحات ساختاری در این برنامه وجود ندارد. قاسمی تصریح کرد: بالاخره یک تعریف قانونی از برنامه ۵ ساله در قانون برنامه و بودجه ۱۳۵۱ داریم که در آن گفته شده دولت هدفهایی تعیین و بعد نحوه تامین منابع برای این هدفها را روشن میکند و بعد از آن اعلام میشود که چگونه قرار است دستگاه اداری کشور این اقدامات را انجام دهد، اما آنچه به عنوان پیشنویس برنامه هفتم توسعه داده شده چارچوب قانون برنامه و بودجه را ندارد و تنها از الگوی برنامه پنجم بعد از انقلاب (برنامههای پنجم و ششم و هفتم) تبعیت کرده است که در یک زمینه یکسان هم هستند. او افزود: این برنامهها مجموعهای از اصلاحات حقوقی و ساختاری است که در حقیقت به دنبال تعیین یک مجموعهای از محدودیتها آن هم عمدتا برای تنظیم بودجههای سنواتی هستند؛ یعنی با ایجاد کردن محدودیتهایی برای اینکه بتواند با پیشنهادهای دستگاههای اجرایی در مرحله تهیه بودجه مقابله کند و مجموعهای از پیشنهادهای نمایندگان در مرحله تصویب بودجه را مدیریت کند. بنابراین چندان مبانی نظری روشنی روی اصلاحات ساختاری ذکر شده در برنامه هفتم توسعه حاکم نیست.
🔻روزنامه شرق
📍 مصائب مسکن
مسکن ۲۵متری، فروش متری مسکن در بورس، مسکن دولتی با زمین رایگان و مسکن اجتماعی چهار برنامه دولت برای دستکم ۱۵ سال گذشته بوده است که همگی به نتیجه دلخواه نرسیده یا تکرار تجربههای شکستخورده هستند. حالا بر اساس گزارش مرکز پژوهشهای مجلس نرخ فقر مسکن به عدد تکاندهنده ۵۵ درصد جمعیت کشور رسیده و شمار آلونکنشینها سیر صعودی به خود گرفته است. کارشناسان مسکن میگویند که راهکار اصلی جلوگیری از سقوط قدرت خرید در بازار مسکن، مهار تورم افسارگسیخته است و طرحهایی که دولتهای جهان برای حمایت از اقشار آسیبپذیر میدهند، معمولا بخش کوچکی از جامعه را در برمیگیرد و بار مضاعف هزینهای بر دوش دولتها نمیشود، اما در ایران با ریزش مداوم ارزش ریال و رشد تورم، بخش بزرگی از مردم نیازمند حمایت در بازار مسکن شدهاند که عملا برای دولتها امکانپذیر نیست.
مسکن ۲۵ متری منتفی شد
پروژه ساخت خانههای ۲۵متری در سال ۱۳۹۸ از سوی شهرداری تهران مطرح شد، اما با مخالفت جدی وزارت راهوشهرسازی مواجه شد. مدیران وقت وزارت راهوشهرسازی معتقد بودند که خانههای ریزقواره در سایر کشورها برای افراد مجرد و دانشجوها ساخته میشود و به عنوان خوابگاههای کارگری مورد استفاده قرار میگیرند و این خانهها برای زندگی خانوادگی و ساختار فرهنگی خانوادههای ایرانی مناسب نیستند. بااینحال شهرداری زیر بار نرفته و توضیح داد که در طرح تفصیلی شهر تهران حداقل متراژ در نظر گرفتهشده برای خانوادههای مسکونی ۳۵ متر است که این متراژ میتواند تا
۲۵ متر تقلیل داشته باشد و با معماری مناسب کیفیت مورد نیاز برای زندگی در این خانهها فراهم شود.
مجادله شهرداری و وزارت راهوشهرسازی درباره خانههای ۲۵متری در شرایطی ادامه داشت که وزارت کشور وارد گود شد و در سال ۱۳۹۹ بنا شد وزارت کشور این طرح را بررسی کند.
در تابستان سال ۱۳۹۹ وزارت کشور طرحی با عنوان «ساخت واحدهای مسکونی کوچک اندازه» را به هیئت دولت داده و توضیح داد که این طرح بر مبنای زیرساخت قانونی مصوبه سال ۹۵ دولت درباره مسکن اجتماعی تهیه شده است اما در این طرح مساحت و متراژ واحد مسکونی کوچکاندازه تعیین نشد و قرار شد که متراژ واحدهای کوچکاندازه هر شهر را شهرداری همان شهر تعیین کند و با دو روش اجارهداری و فروش عرضه شوند. وزارت کشور در طرح «ساخت واحدهای مسکونی کوچکاندازه» دو وزارتخانه راهوشهرسازی و رفاه به همراه سازمان ثبت اسناد را مکلف کرده بود که با ارسال اطلاعات خانوارهای مشمول به شهرداریها، خانههای کوچکمتراژ را به آنها عرضه کند.
در این طرح همچنین تأکید شده بود برای جلوگیری از جداسازی ساکنان این واحدها از سایر اقشار جامعه، شهرداری موظف است در هر مجموعه مسکونی تنها ۴۰ درصد واحدها را به اقشار آسیبپذیر واگذار کرده و بقیه را به سایر اقشار بفروشد. همچنین در پروژه وزارت کشور توضیح داده شده بود که خانههای کوچکاندازه اجارهای حداکثر تا پنج سال به خانوارهای مشمول اجاره داده میشود و خانههای کوچکاندازه اجارهای باید با وساطت مؤسسات اجارهداری حرفهای به خانوارهای مشمول واگذار شود.
جدالهای رسانهای درباره خانههای ۲۵متری ناگهان خاموش شد و حالا با گذشت حدود سه سال از آن روزها، این سکوت همچنان ادامه دارد. غلامرضا شریعتیاندراتی، عضو کمیسیون عمران مجلس یازدهم، درباره سرانجام طرح ساخت خانههای ۲۵متری به «شرق» میگوید این طرح به کلی منتفی و از دستور کار مجلس کنار گذاشته شد. او توضیح میدهد که از نظر نمایندگان مجلس خانههای ۲۵متری با فرهنگ زندگی خانوادگی در ایران سازگاری ندارد و بیشتر مناسب مجردهاست تا متأهلها؛ بنابراین این طرح منتفی شده است.
فروش متری مسکن در بورس؛ عملیات ناممکن
فروش متری مسکن در بورس، طرح دیگری است که از سال ۱۳۹۹ مطرح شد. طرحی که از آن به عنوان راهاندازی بورس املاک و فروش اوراق موازی سلف مسکن در بورس کالا هم یاد شد. بر اساس این طرح سازندگان مسکن پروژههای ساختوساز خود را در بورس کالا عرضه کرده و با این شیوه برای آن تأمین سرمایه میکنند و متقاضیان میتوانند از حداقل یک متر تا چند متر از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.
طرحی که از سال ۱۳۹۹ تا الان مسکوت ماند و حالا مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرده است مصوبه فقهی فروش متری مسکن در بورس یا فروش اوراق موازی سلف اسلامی اخذ شده و این موضوع در هیئتمدیره بورس در حال پیگیری است و به محض ابلاغ دستورالعمل آن، شهرداری تهران جزء اولین مجموعههایی است که اولین پروژه فروش متری مسکن را کلید میزند.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران همچنین توضیح داده که در فروش متری زمین سه هدف دنبال میشود که کنترل تورم مسکن و جذب نقدینگی، رشد تولید مسکن و حفظ قدرت خرید مسکن از اهداف این طرح هستند. هدایت در ادامه گفته است اولین پروژه در محله هلالاحمر نواب تهران را برای این موضوع در نظر گرفتهاند و تعداد واحدهای این پروژه ۲۰۰ واحد است. به گفته این مقام مسئول، بر اساس پژوهش صورتگرفته در سازمان نوسازی شهر تهران، قیمت تمامشده یک مترمربع مسکن با احتساب هزینههای زیربنایی و روبنایی (خطوط انتقال آب، آمادهسازی، درمانگاه، مدرسه و...) برای دولت حدود ۵۰ میلیون تومان است.
بااینحال حسن محتشم، کارشناس اقتصاد مسکن به «شرق» میگوید این طرح پیش از این در دهه ۷۰ اجرا شده و شکست خورده است. او توضیح میدهد که تعداد محدودی شرکت ساختوساز حاضر شدند پروژههای خود را در بورس عرضه کنند و از آن سمت، زمان تحویل پروژه مشکلات حقوقی ایجاد شد؛ چراکه ممکن بود یک واحد آپارتمان چندین مالک داشته باشد. در نهایت پیمانکار تصمیم گرفت مجتمع ساختمانی را فروخته و معادل سهم هرکس پول آن را پرداخت کند.
به گفته این کارشناس، طرح فروش متری مسکن اگرچه میتواند سرمایههای خرد را برای ساختوساز تجمیع کند اما راهکار اصلی حفظ قدرت خرید مردم در بازار مسکن، مهار تورم افسارگسیخته است تا مسکن و سایر انواع کالا از حالت سرمایهای خارج شوند. در غیر این صورت احتمال نفوذ واسطهگران به معاملات اوراق موازی سلف مسکن هم وجود دارد. بیتالله ستاریان، دیگر کارشناس اقتصاد مسکن هم معتقد است که این طرح نمیتواند کمک خاصی به حفظ قدرت خرید افراد در بازار مسکن کند.
او به «شرق» توضیح میدهد که تقریبا ۹۰ درصد سازندگان مسکن در ایران سازندگان خرد هستند و سرمایه اندکی دارند؛ بنابراین امکان عرضه پروژههای بزرگ در بورس کالا وجود ندارد و نمیتوان روی تأثیرگذاری این طرح بر بازار مسکن حساب چندانی باز کرد. برخی دیگر از کارشناسان هم معتقد هستند که بورس کالا در سراسر جهان محل عرضه مواد اولیه است و امکان عرضه کالای نهایی در آن وجود ندارد.
این کارشناسان توضیح میدهند که مسکن کالای همگن نیست که بتوان برای هر یونیت یا هر واحد آن اوراق فروخت. این به آن معناست که قیمت هر مترمربع پروژههای مسکن متفاوت است و به مکان ساخت آن، کیفیت ساخت و حتی موقعیت هر واحد نسبت به واحد دیگر بستگی دارد و این موضوع معامله اوراق و تعیین سود را محدود و دشوار میکند. این در حالی است که مواد اولیه کالاهایی همگن هستند و بهراحتی میتوان آن را با اوراق خرید و فروش کرد.
۴ میلیون مسکن در کما
ورود دولت به ساختوساز هم به همان میزان طرحهای گفته شده ناموفق بوده است. ساخت مسکن دولتی با پروژه بزرگ و جنجالی مسکن مهر در سال ۱۳۸۶ کلید خورد و آن زمان محمود احمدینژاد، رئیسجمهوری وقت، وعده داد که چهار میلیون مسکن برای اقشار کمدرآمد میسازد، اما در نهایت تنها حدود دومیلیونو ۲۰۰ هزار واحد ساخته شد و البته تحویل این تعداد مسکن با گذشت حدود ۱۵ سال هنوز به پایان نرسیده و تحویل ۲۰۰ هزار واحد به دولت سیزدهم رسید.
مهمترین ایرادهایی که به مسکن مهر گرفته شد، حجم بالای تأمین مالی آن از بانکها بهصورت تسهیلات بود که بسیاری آن را عامل رشد تورم دانستند. نکته دیگر کمبود زمین شهری و مکانیابی نادرست سایتهای احداث مسکن مهر بود که باعث رشد افقی شهرها شد. بهجز این، واحدهای مسکن مهر در مناطقی ساخته شدند که هیچگونه زیرساخت شهری نداشتند و دولت در شرایط کمبود بودجه ناچار شد که واحدهای خدماتی مانند بیمارستان، مدرسه، کلانتری و... را در این مناطق احداث کند. گذشته از این تورم بالای مواد اولیه و نهادههای ساختوساز سبب شد که قیمت تمامشده این واحدها نسبتا بالا باشد و قشر هدف یعنی دهکهای اول تا سوم چندان از عهده خرید این واحدها برنیامده و مسکن مهر نصیب دهکهای درآمدی برخوردارتر شود.
بااینحال ابراهیم رئیسی، رئیس دولت سیزدهم، دوباره پروژه شکستخورده مسکن مهر را روی میز آورد و از زمان مناظرات انتخاباتی خود وعده ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال را مطرح کرد؛ وعدهای که با رسیدن عمر دولت سیزدهم به نیمه، همچنان عملیاتی نشده و دچار گرههای کور است. یکی از مهمترین این گرفتاریها تأمین زمین کافی برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی است و دولت هنوز که هنوز است، نتوانسته زمین مورد نیاز را بهصورت کامل مهیا کند. از سوی دیگر نوسان مداوم قیمت ارز و مواد اولیه سبب شده سازندگان برای قیمت نهایی با دولت به توافق نرسند.
ایرج رهبر، نایبرئیس کانون انبوهسازان تهران، به «شرق» میگوید آخرین توافقها برای قیمت ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن، متری ۱۰ میلیون تومان است اما با تغییر مداوم قیمتها ممکن است این برآوردها دوباره به هم بریزد.
گذشته از این قیمت ساخت و اقساط بالای واحدهای طرح نهضت ملی مسکن برای بسیاری از مستأجران چالشبرانگیز شده و شماری از متقاضیان از این طرح انصراف دادهاند.
نکته دیگر اینکه بانکها زیر بار پرداخت تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن نمیروند. بر اساس قانون جهش تولید مسکن، بانکها باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان در سال برای ساخت مسکن حمایتی اختصاص دهند، اما میزان تسهیلات پرداختشده این طرح، بر اساس گزارشهای رسمی به ۱۰ درصد نمیرسد.
مسکن اجتماعی در بنبست
مسکن اجتماعی دیگر طرحی است که در ابتدای دولت یازدهم یعنی چیزی نزدیک به یک دهه پیش مطرح شد، اما هرگز راه به جایی نبرد. مسکن اجتماعی که با عنوان مسکن عمومی در کشورهای توسعهیافته شناخته میشود، الگوگرفته از همان کشورهاست.
بر اساس این طرح دولت واحدهای مسکونی در تملک خود را با اجارههایی که در حد نگهداری و تعمیر این خانههاست، به افراد بیخانمان و فقیر اجاره میدهد. منطق این دولتها برای اجارهخانه به افراد کمدرآمد این است که چنانچه دولت بخواهد مالکیت این واحدهای مسکونی را به افراد کمدرآمد منتقل کند، آنها مسکن را فروخته و هزینه مایحتاج ضروریتر خود مانند درمان و غذا میکنند و دوباره به جمعیت بیخانمانها برمیگردند. علیرضا پاکفطرت، نماینده مجلس یازدهم و عضو سابق کمیسیون عمران مجلس که سابقه شهرداری شیراز را هم در کارنامه دارد، پیش از این درباره مسکن اجتماعی به «شرق» گفته بود که شخصا طرح ساخت مسکن اجتماعی یا مسکن استیجاری را قبلا به مجلس ارائه کرده و به در بسته خورده است. او گفته بود «بیشتر زمینهای شهری در تملک دولت و شهرداریهاست و شهرداریها به دلیل اینکه هم زمین را در اختیار دارند و هم مجوزها و پروانههای ساخت مسکن را عرضه میکنند، هم اینکه نیروی انسانی و مهندسان مشاور و حتی کارخانههای شن و ماسه دارند، میتوانند با نرخ بسیار ارزان مسکن استیجاری را بسازند و در اختیار افراد کمدرآمد قرار دهند و البته با دریافت اجاره به حدود یکسوم نرخ بازار آزاد، منابع پایدار درآمدی برای خود ایجاد کنند؛ اما نه دولت، نه مجلس و نه شهرداریها دنبال چنین راههایی برای خانهدارشدن اقشار کمدرآمد نیستند».
بااینحال غلامرضا شریعتیاندراتی، عضو کمیسیون عمران مجلس یازدهم به «شرق» میگوید با کاهش قابلملاحظه قدرت خرید مردم در بازار مسکن، دوباره طرح مسکن اجتماعی در دستور کار مجلس قرار گرفته و نمایندگان تلاش میکنند آن را در برنامه هفتم توسعه بگنجانند. هرچند مشخص نیست با این اقدام مسکن اجتماعی چقدر جدی گرفته شود و آیا این طرح سرانجام در بازار مسکن اجرائی میشود یا خیر؟
🔻روزنامه ایران
📍 پیامهای مثبت یک سفر برای بازار ارز
رئیس کل بانک مرکزی کشورمان از امکان دسترسی سریع ایران به ۶٫۷ میلیارد دلار از منابع ایران در صندوق بینالمللی پول خبرداد.
با وجود مقاومت دلالان و برجسته کردن برخی اخبار منفی از سوی رسانههای معاند، بازار ارز و طلا در یک هفته گذشته تحت تأثیر اخبار امیدبخش و مثبت تغییر جهت داده به طوری که درآستانه سقوط به کانال ۴۹ هزارتومان و ازدست دادن مقاومت ۵۰ هزارتومانی قرار گرفته است.
در هفته اخیر، درکنار تحولات مثبتی که درحوزه دیپلماسی و رفع برخی اختلافات با آژانس بینالمللی انرژی اتمی صورت گرفته است، سفر رئیس کل بانک مرکزی به واشنگتن برای دیدار و گفتوگو با مسئولان صندوق بینالمللی پول سیگنال قوی تخلیه حباب ارزی را به بازار ارز ایران مخابره کرده است. پیش از این نیز موضوع آزادسازی داراییهای بلوکه شده ایران در کره جنوبی و عراق ازسوی رسانههای خارجی منتشر شد که مجموع این تحولات مثبت موجب کاهش قابل توجه انتظارات تورمی در بازار ارز و طلا شده است. براساس اظهارات فعالان بازار، طی هفته اخیر فروشندهها در بازار ارز افزایش قابل توجهی پیدا کردهاند و در سوی دیگر سکه خرید ارز نیز با هدف سرمایهگذاری متوقف شده است. رصد بازار ارز غیررسمی از ابتدای هفته گذشته تا کنون نشان میدهد درحالی که در روز شنبه هفته گذشته دلار غیررسمی در کانال ۵۲ هزارتومان قرارداشت، درآخرین روز کاری گذشته به کف کانال ۵۰ هزارتومان رسید. بازار روز شنبه به واسطه اینکه بین دو روز تعطیل قرار گرفته بود، معاملات کمحجم و کمرمقی را پشت سر گذاشت. قیمت دلار در این روز نیمه تعطیل همچنان در بازه ۵۰ هزار و ۲۰۰ تا ۵۰ هزار و ۷۰۰ تومان نوسان داشت. به گفته تحلیلگران هرچند دلار در کانال ۵۰ هزارتومانی برای کاهش بیشتر از خود مقاومت نشان میدهد، اما به طور قطع با تداوم انتشار اخبار مثبت و عملیاتی شدن آنها این مقاومت نیز شکسته خواهد شد و برای یک بار دیگر دلار آزاد به زیر ۵۰ هزارتومان خواهد رسید، موضوعی که دربسیاری از شاخصهای اقتصاد ایران نیز اثر مثبت خواهد داشت.
احتمال برقراری رابطه با صرافی اماراتی
علاوه بر اخباری که طی روزهای گذشته از پایتخت ایالات متحده امریکا مخابره شد، آخرین موضوعی که میتواند ورود دلار به کانال ۴۹ هزار تومانی را تسریع کند، گمانهزنیها برای برقراری رابطه صرافی الانصاری امارات با ایران است.به عبارت دیگر، مهمترین نکته بازار طی روزهای گذشته زمزمههای برقراری رابطهای است که حدود پنج سال از قطع شدن آن میگذرد. در بازار گفته میشود صفحه رسمی صرافی الانصاری امارات از آغاز همکاری خودش با صرافیهای ایرانی جهت تسهیل انتقال ارز پس از ۵ سال توقف معامله خبر داده است.
بازار در طی معاملات روزهای گذشته به لحاظ فنی دو ویژگی داشته است. اولین ویژگی این بود که قیمتها در بازار نسبت به یک کف ثابت بالا میرود و سقف میزند که این سقفها هر روز کوتاهتر میشود. این سقفها حکایت از یک مثلث در چارت فنیها دارد. سقفهای کوتاه نشان میدهد، نرخ بیشتر ظرفیت کاهش و نه افزایش دارد.
ویژگی دوم بازار این است که وضعیت اجارهای دارد. در معاملات شنبه نرخ نقدی بازار بالای فردایی بود که به خودی خود نشان میدهد که حجم فروش فردایی در بازار بیشتر است. این موضوع نیز میتواند در نهایت به کاهش قیمت ارز در روزهای آینده منجر شود. بازار اجارهای زمانی رخ میدهد که معاملات فردایی سهم بیشتری از معاملات نقد داشته باشد. در این وضعیت اگر میل معاملات فردایی به سمت کاهش باشد یا کمتر از نرخ نقد معامله انجام شود، معامله گران انتظار کاهش قیمت در روزهای آینده را دارند.
در بازار طلا هم تکنیکالکاران طلای آبشده معتقدند، دو روز است قیمت مثقال طلای آبشده بالای کف معامله میشود و از آنجایی که بین میانگین متحرک قیمت میان مدت با کوتاهمدت فاصله افتاده است، به واسطه آن قیمت طلای آبشده میتواند افزایش پیدا کند و به سمت قیمت میانگین متحرک میان مدت حرکت کند تا فاصله بینشان کم شود. در بازار سکه هم گفته میشود، قیمت حمایت ۲۹ میلیون و ۶۰۰ هزارتومان را سر راه دارد و با از دست رفتن این مرز، حمایت بعدی کف ۲۹ میلیون است که در صورت از دست رفتن این سطح، سکه با فشار فروش میتواند تا مرز ۲۷ میلیون پایین بیاید.
امکان دسترسی سریع ایران به ۶.۷ میلیارد دلار از منابع ایران در صندوق بینالمللی پول
همانطور که اشاره شد یکی از سیگنالهای قوی به بازار ارز سخنان رئیس کل بانک مرکزی درباره دسترسی سریع به ۶.۷ میلیارد دلار از منابع موجود ایران در صندوق بینالمللی پول بود. براساس گفتههای محمدرضا فرزین در حاشیه دیدارهای خود با مقامات صندوق بینالمللی پول در واشنگتن، در حال حاضر ایران دارای ۴.۸ میلیارد SDR حق برداشت ویژه (معادل ۶.۷ میلیارد دلار) است که از این منابع به منظور کمک به وضعیت اقتصادی موجود میتواند با کمترین تشریفات اداری و به سرعت از این قابلیت استفاده کند. صندوق بینالمللی پول در مقاطع زمانی مختلف که اقتصاد جهانی با رکود مواجه میشود به منظور کمک به اعضای خود اقدام به خلق نقدینگی موسوم به (SDR Allocation) «حق برداشت ویژه» میکند تا کشورها با تکیه بر آن نقدینگی مورد نیاز خود را برای برون رفت از وضعیت رکود به دست آورند. به گفته رئیس کل بانک مرکزی، درهمین راستا تا پیش از سال ۲۰۲۱ در حساب ایران ۱.۴ میلیارد SDR (حق برداشت ویژه) وجود داشت که در ماههای پایانی آن سال در قالب طرح صندوق برای مقابله با رکود اقتصادی ناشی از کرونا ۳.۴ میلیارد SDR به موجودی قبلی اضافه شد لذا در حال حاضر ایران دارای ۴.۸ میلیارد SDR (حق برداشت ویژه) (معادل ۶.۷میلیارد دلار) است.
رد درخواست دسترسی صندوق بینالمللی پول به دادههای اقتصادی ایران
رئیسکل بانک مرکزی کشورمان با کریستالینا جورجیوا رئیس صندوق بینالمللی پول درمحل این صندوق در واشنگتن دیدار و بر افزایش تعاملات با این نهاد مالی بینالمللی با رعایت منافع ملی بالاخص در شرایط تحریمهای غیرقانونی امریکا تأکید کرد.در این دیدار برخی از معاونین و مدیران ارشد صندوق بینالمللی پول از جمله جیهاد آزور، مدیر بخش خاورمیانه و آسیای مرکزی صندوق حضور داشتند. کریستالینا جورجیوا در این نشست که بعد از چند دهه اولین نشست رسمی صندوق بینالمللی پول با ریاستکل بانک مرکزی ایران بود ضمن تبریک بابت انتصاب دکتر فرزین از ملاقات با ایشان ابراز خشنودی نموده و از تلاشهای ایران به عنوان ریاست کرسی جمهوری اسلامی ایران در صندوق شامل کشورهای پاکستان، مراکش، الجزایر، تونس، لیبی، غنا و افغانستان در حمایت از اعضا تشکر کرد. وی همچنین تأکید کرد: این نشست شروع مجدد از سرگیری تعاملات بانک مرکزی ایران با صندوق بینالمللی پول میباشد و میتواند به ارائه تصویری مثبت از اقتصاد ایران بینجامد. فرزین رئیسکل بانک مرکزی ایران نیز در این دیدار ضمن اشاره به جلسات سازنده با جیهاد آزور مدیر بخش خاورمیانه صندوق، از تقویت ارتباطات با این نهاد پس از یک دوره توقف، ابراز خشنودی کرد و اظهار داشت: در خصوص موضوع مشاوره ماده ۴ صندوق و تهیه گزارشی از وضعیت اقتصادی و کارآمدی سیاستهای پولی و مالی کشور، پس از انجام هماهنگیهای داخلی به اطلاع مقامات صندوق رسانده خواهد شد. همچنین درخصوص ارائه دادههای اقتصادی به صندوق به منظور تکمیل گزارش ماده ۴ نیز این اطلاعات به طور منظم توسط بانک مرکزی ایران و مرکز آمار ایران منتشر میشود ولی درخصوص برخی از اطلاعات اقتصادی به دلیل تحریمهای یکجانبه و غیرقانونی امریکا، طبقهبندی محرمانه وجود دارد که قابل دسترس نخواهد بود. رئیسکل بانک مرکزی در ادامه تأکید کرد: در سال ۱۴۰۱ با اعمال سیاستهای پولی، اعتباری و ارزی مؤثر توسط بانک مرکزی میزان رشد نقدینگی کشور با کاهش ۹ واحد درصدی نسبت به سال ۱۴۰۰ به محدوده ۳۰ درصدی رسید.
فرزین ابراز امیدواری کرد که با تداوم برنامههای اصلاح سیاستهای تثبیت اقتصادی، کاهش قابل توجه تورم و قرار گرفتن در کانال ۳۰ درصد در سالجاری تحقق یابد. رئیسکل بانک مرکزی کشورمان همچنین در ادامه به سیاستهای موفق ایران در خصوص بازار کار و ایجاد فرصتهای شغلی و کاهش نرخ بیکاری به حدود ۹ درصد اشاره کردند.
بهبود شاخصهای اقتصادی ایران به رغم تشدید تحریمهای غیرقانونی امریکا
همچنین رئیسکل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در دیدار «جیهاد آزور» مدیر بخش خاورمیانه و آسیای مرکزی صندوق بینالمللی پول با اشاره به بهبود شاخصهای اقتصادی کشورمان در ۲ سال گذشته به رغم تشدید تحریمهای یکجانبه و غیرقانونی امریکا، خواستار حمایت این صندوق از برنامههای تقویت بانکداری بینالملل به منظور ارتقا و گسترش روابط اقتصادی و تبادلات تجاری با کشورهای مختلف شد. فرزین با اشاره به تحولات اقتصاد ایران در دو سال گذشته گفت: بخش واقعی اقتصاد ایران در دو سال گذشته با وجود تکانههای ناشی از کرونا، افزایش قیمت جهانی مواد غذایی و تشدید تحریمهای یکجانبه و غیرقانونی امریکا توانست با احیای مجدد به رشد در بخشهای مختلف ادامه دهد. وی با بیان اینکه اقتصاد ایران در ۲ سال اخیر با نرخهای رشد مثبت به ترتیب ۴.۴ و ۳.۷ درصد تولید ناخالص داخلی در تمام بخشهای اقتصادی روند رو به رشدی را طی کرده است، افزود: در سال ۲۰۲۲ – ۲۰۲۱ (۱۴۰۱) بخش نفت با رشد ۱۰ درصد و بخش صنعت با رشد ۴.۸ درصدی از بالاترین نرخ رشد در بخشهای اقتصادی ایران برخوردار بودند. همچنین در این سال نرخ رشد منفی تشکیل سرمایه ثابت پس از سالها به نرخ رشد مثبت ۵.۹ درصد رسید که شامل رشد ۱۵.۹ درصد در حوزه ماشینآلات و ۲.۱ درصد در بخش ساختمان میشود. رئیس کل بانک مرکزی خاطرنشان کرد: در این دوره هزینههای مصرفی بخش خصوصی با ۵ درصد رشد و هزینههای مصرفی بخش دولتی با نرخ رشد منفی ۴.۴ درصد مهمترین اجزای رشدGDP را تشکیل دادند. فرزین در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به تحولات بخش واقعی اقتصاد در دو سال اخیر گفت: این تحولات نشانگر بارقههای امید در بهبود اقتصاد ایران در بخشهای واقعی است، اگر چه در بخش مالی با پدیده نااطمینانی و هراس در بازار و رشد نقدینگی روبهرو بودیم و نرخهای تورم در ۳ سال پیاپی بالاتر از ۴۰ درصد بود. وی با تبیین اقدامات انجام شده توسط بانک مرکزی برای مقابله با تورم و اجرای سیاستهای تثبیت گفت: محور اصلی سیاستهای بانک مرکزی در سالجاری اجرای سیاستهای تثبیت در حوزههای پول، ارز و سیاستهای مالی است. در این دیدار «جیهاد آزور» مدیر بخش خاورمیانه و آسیای مرکزی صندوق بینالمللی پول نیز با اشاره به تجربه موفق ایران در طرح تثبیت اقتصادی در شرایط سخت تحریمی و در مواجهه منطقه با ریسکهای مهم جهانی از جمله افزایش قیمت مواد غذایی، بحران جنگ روسیه و اوکراین از تقویت همکاریهای صندوق و ایران استقبال کرد و خواهان توسعه روابط همکاری با ایران در تمام حوزههای کاری صندوق از جمله توسعه کمکهای فنی در موضوعات مالی شد.
🔻روزنامه همشهری
📍 سیگنال رکود در بازار مسکن کشور
قیمت اوراق وام مسکن، بهواسطه کسادی معاملات با کاهش ۵۰ درصدی مواجه شده است
قیمت اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) که در سال گذشته رکوردهای قیمتی عجیب و غریبی ثبت کرده بود، در هفتههای اخیر بهواسطه تعمیق رکود در بازار مسکن با ریزش شدید قیمت مواجه شد؛ هرچند انتشار اخبار مبنی بر احتمال افزایش ۱۰۰درصدی مبلغ وام مسکن بار دیگر تقاضای این اوراق و قیمت آنها را افزایش داده است. بهگزارش همشهری، بهواسطه حذف متقاضیان مصرفی بازار مسکن، بخش عمده تقاضا روی اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) به متقاضیان سرمایهگذاری اختصاص پیدا کرده است؛ زیرا این تسهیلات در بهترین حالت نیز کمتر از ۲۰درصد ارزش یک آپارتمان کوچک را پوشش میدهد و گرهی از کار متقاضیان مصرفی با قدرت خرید پایین باز نمیکند. همین مسئله، باعث شده در دورههای رونق مسکن قیمت این اوراق بهواسطه هجوم خریداران سرمایهای مسکن اوج بگیرد و در دورههای رکود بازار، با افت قابلتوجه قیمت مواجه شود؛ اتفاقی که از اسفندماه گذشته و همزمان با فروکش کردن تنش بازار ارز و پایین آمدن تب بازار مسکن نیز رخ داده و قیمت اوراق را نزولی کرده است.
کاهش قیمت اوراق تسه
یک سال پیش در چنین روزهایی، قیمت هر برگ اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) به بیش از ۱۴۰هزار تومان رسیده بود و عملاً نزدیک به ۳۰درصد مبلغ وام مسکن باید صرف خرید این اوراق میشد؛ چراکه در آن دوره، بازار مسکن با سونامی افزایش قیمت مواجه بود و رشدهای ماهانه ۱۰درصدی، بهعنوان یک اصل در این بازار تکرار میشد. حالا اما، در شرایطی که اقتصاد در بلاتکلیفی است و بازیگران کلان بازارهای چشم به رخدادهای اقتصاد سیاسی دوختهاند، بازار مسکن هم از تقلا افتاده و با تعمیق رکود معاملاتی این بازار، قیمت امتیاز تسهیلات مسکن به حدود نصف قیمت سال گذشته کاهش پیدا کرده است. البته در هفته گذشته، انتشار خبر پیشنهاد افزایش مبلغ وام مسکن به ۲برابر ارقام فعلی، بار دیگر معاملات سرمایهگذاری و سفتهبازی روی اوراق تسه را تشدید کرد و بخشی از ریزش قیمت آن جبران شد؛ اما تا پیشازاین اتفاق، قیمت هر برگ از اوراق تسه تا کمتر از ۷۵هزار تومان نیز افت کرده بود و در این شرایط، هزینه دریافت وام مسکن به حدود ۵۰درصد سال قبل کاهش یافت؛ بهگونهای که متقاضیان باید حدود ۱۵درصد مبلغ وام را صرف خرید اوراق میکردند در حالی که در خردادماه سال قبل این رقم ۳۰درصد بود.
نجات بازار مسکن با وام
گرچه متولیان حوزه مسکن بیش از هر چیز شعار حمایت از متقاضیان مصرفی و تأمین مسکن اقشار ضعیف و مستأجران را سر میدهند اما در عمل، هرگز از اقداماتی که بتواند بازار مسکن را از رکود معاملاتی نجات دهد، پرهیز نمیکنند. البته این اقدامات نیز در راستای مسئولیت متولیان حوزه مسکن است؛ اما نکته اینجاست که همین اقدامات نجاتبخش نیز بهپای حمایت از مردم و تسهیل خانهدار شدن آنها نوشته میشود درحالیکه دستاورد آن چیزی خلاف خواست مردم است.
هفته گذشته، پیش از اینکه علی عسکری، سرپرست بانک عامل مسکن از ارائه پیشنهاد دو برابر شدن وام خرید مسکن به بانک مرکزی خبر بدهد، قیمت هر برگه از اوراق تسه به ۷۵هزار تومان رسیده بود؛ اما با انتشار این خبر، در ۲ جلسه معاملاتی فرابورس، نمادهای تسه با صف خرید مواجه شدند و میانگین قیمت آنها با ۱۰درصد افزایش به ۸۶هزار تومان برای هر برگه افزایش یافت. بهعبارتدیگر، هزینه وام مسکن که در ۹خرداد به ۱۵درصد کاهش یافته بود، با انتشار خبر مربوط به پیشنهاد افزایش وام مسکن به ۱۷.۲درصد رسید.
فعالان بازار املاک چه میگویند؟
بررسیهای میدانی همشهری از برخی دفاتر مشاور املاک تهران حاکی از این است که بازار مسکن با کسادی کمسابقه مواجه شده و خریداران عقبنشینی کردهاند. البته این اتفاق بهدنبال همه موجهای تورمی بازار مسکن مشهود بوده و یکی از شدیدترین دورههای آن در سالهای ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۴ بهثبت رسیده است. این بار اما شواهد حاکی از این است که بهواسطه جهشهای چند هزار درصدی قیمت مسکن در ۵سال اخیر، اوضاع بغرنجتر شده و تعداد معاملات باوجود بزرگتر شدن بازار، از دوره ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۴ نیز کمتر است. یکی از مشاوران املاک در مناطق جنوبی تهران، با اشاره به جهش غیرقابلباور قیمت مسکن حتی در مناطق بهاصطلاح ارزانقیمت پایتخت، میگوید: اختلاف قیمت مسکن تهران در ۶-۵سال اخیر از ۲۰برابر هم عبور کرده و این مسئله ضمن ناتوان کردن متقاضیان مصرفی مسکن، دستوبال مالکان را نیز برای تبدیل به احسن کردن آپارتمان فعلی خود بسته است. او با تأکید بر اینکه هیچ خریداری در بازار نیست، میافزاید: در زمستان گذشته که قیمت مسکن هرماه با افزایش چشمگیری بیش از ۱۰درصد مواجه میشد، گرچه تعداد خریدار در بازار کم بود اما همزمان کمتر مالکی هم پای معامله میآمد و به فروش ملک رضایت میداد؛ این در حالی است که از اواخر زمستان به اینسو، برخی از مالکان به فروش ملک تمایل دارند اما تعداد خریداران از قبل هم کمتر شده است.
رفع رکود مسکن با جهش دلار
یکی دیگر از مشاوران املاک تهران معتقد است: بخش عمده معاملات مسکن در یکی دو سال گذشته مربوط به متقاضیانی بوده که برای فرار از کاهش ارزش ریال، قصد سرمایهگذاری را در بازار مسکن داشتهاند و عمدتاً این آپارتمانها با تمدید قرارداد اجاره مستأجر ساکن در آنها معامله شدهاند یا در جریان معامله، واحد به بازار اجاره عرضه شده تا بخشی از ثمن معامله از طریق رهن مستأجر تأمین شود. به عقیده این فعال بازار مسکن، این بازار فقط درصورت وقوع یک شوک قیمتی جدید در بازار ارز از رکود خارج میشود و درصورت تثبیت شرایط اقتصاد، تا چند سال میتواند کساد بماند. یک فعال بازار مسکن نیز با تأیید تعمیق رکود مسکن، میگوید: این اتفاق برخلاف میل ماست و کسبوکار خود ما را خراب کرده؛ اما ازآنجاییکه بازار فعلی مسکن و اجاره، محل انتقال ثروت از فقیر به غنی است، کساد ماندن آن تا زمانی که دولت اساس بازار اجاره را اصلاح کند، اتفاق فرخندهای محسوب میشود. او با ذکر مثالی میگوید: یک آپارتمان متوسط با عمر حدود ۱۰ تا ۱۵سال در مناطق میانی تهران، بسته به امکاناتی که دارد حدود ۴.۵ تا ۵.۵میلیارد قیمت دارد و اگر کسی حدود ۷۰درصد این مبلغ را داشته باشد، میتواند مابقی مبلغ را از طریق وام بانکی و رهن مستأجر تأمین کند. او میافزاید: در دورههای رونق بازار مسکن، رهن پرداختی از سوی مستأجر که بین یکپنجم تا یکدهم ارزش آپارتمان را پوشش میدهد، ظرف یک سال بالای ۱۰۰درصد برای مالک بازدهی دارد درحالیکه رهن ریالی آن مستأجر تا سال بعد حداقل ۵۰درصد قدرت خرید خود را از دست میدهد. بهگفته این فعال بازار مسکن، تا زمانی که سازوکار بازار اجاره اصلاح نشود و قرضالحسنه مستأجر بهعنوان رهن در اختیار مالک قرار بگیرد، این انتقال ثروت از فقیر به غنی نیز ادامه خواهد داشت.
مطالب مرتبط
نظرات کاربران برای این مطلب فعال نیست